| 问题 | 商品房预售合同登记备案的性质及效力是什么? |
| 释义 | 目前，我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度，但对于该登记，备案制度的性质与效力并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为，商品房预售合同登，记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登记或预登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权，例如所权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记权利仍是一种请求权(债权)，登记的内容是将来请求发生物权变动。 在我们的日常生活当中，现在购买房屋的话，肯定是需要签订相关的购房的合同的，而现在购房合同一般情况下是网络签约，网签完毕之后，还需要在当地登记备案登记，可以网上来进行查询。 一、不动产登记的种类 1、设立登记 不动产物权的设立登记是权利人申请物权登记机构将不动产物权的登记设立事项记载于不动产登记簿的事实。变动登记也就是权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的变更、转让和消灭等事项记载于不动产登记簿的事实。 不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项经过登记而发生效力。经过设立登记，权利人获得不动产物权。经过变动登记，原权利人则丧失不动产物权。其中的变更行为和转让行为使得他人享有不动产物权，而消灭行为则使得不动产物权归于消灭。 2、更正登记 更正登记是指对不动产物权错误登记的错误进行更正登记。现实生活中，由于登记机构或者申请人的原因导致的错误是有可能发生的。 3、异议登记 利害关系人可以申请异议登记的条件是：利害关系人申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。 4、预告登记 预告登记也就是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也即权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。 二、备案后多久办预告登记？ 备案后一般来说在30日内办预告登记。小业主购房后，委托开发商一起办理合同鉴证和预告登记，必须自合同签订之日起30日内或在双方约定的期限内申办预告登记。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 |
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