| 问题 | 签署购房合同时需要注意哪些细节 |
| 释义 | 签署购房合同时需要注意什么 首先，买房需要在什么时候签合同。 咱们回顾一下新房的买房流程： 购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付——将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。 也就是说，网签之后就要签正式的合同啦。所以，已经看好房的你，作好准备了么?别担心，购房指南为你准备了实用的签合同指南。 接下来要好好看看购房合同的主要内容了。 因为今天主要讲的是商品房买卖合同，所以对于定金合同、预约合同等，就不细说了。 商品房买卖合同的主要内容包括： 1、房屋 包括房屋的数量和质量?在数量上应明确计量单位?，?在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房?，?以及房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次?，?房屋的朝向、房屋的面积、房屋的环境、配套设施以及物业管理等，都必须明确清楚? 2、价款 即一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价?，?是买受人最主要的义务?它既是房产买卖合同中最重要的内容之一?，?也是房屋面积、房屋质量的价值表现在合同中应明确支付货币的名称、单价、总价以及付款方式? 3、履行合同的期限和方式 即房屋支付的日期和交付手续?，?房屋价款的支付日期和支付办法等，?房价是现金支付还是支票支付?，?是在出卖人所在地支付还是在买受人所在地支付?等。 4、产权登记及费用 明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等。产权过户登记费、印花税、契税及其他应由买受人承担的费用?，?由买方承担。 5、房屋基地使用权 房屋基地所有权属于国家或者集体。 6、违约责任 合同订立后?，不可避免的存在着不履行合同义务的情况??，?而由此引起的法律后果?，?即为违约责任。比如开发商逾期交房，交房时存在严重质量问题，或者购房者不按期支付价款等。出现类似的情况，是强制履行合同，还是支付违约金等。 接下来就是本文的重点了，签合同的注意事项： 首先，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。 如果你觉得自己也看不出什么问题，建议可以在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。 其次，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第三，注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。 第四，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 最后，对于补充协议，也一定不能掉以轻心。因为购房人的个人情况千差万别，所以难免会有一些没有写入格式化合同的内容。购房人还可以对其在购房中就开发商承诺或双方协商一致的内容，以补充协议的方式附在《合同》里，成为《合同》中重要的组成部分。 比如，因为购房人自身原因，不能如期取得贷款的约定。因为很多人买房都会按揭贷款，在付款方式的附件中，开发商往往写明，“如买受人不能获得银行的按揭贷款，买受人应于接到通知的几日内付清余额”。 所以如果购房人无法获得银行贷款，就有可能承担不能按期付款的责任，所以有必要在这里与开发商协商一下，千万不能忽略这句话。 再比如关于物业的约定。因为实践中，开发商指定的前期物业与业主委员会选聘的物业之间产生的纠纷很多，因此，购房人为保证其入住后权益的维护，也可在《补充协议》中约定物业的有关情况。 一、不动产权证办理流程 1、初始登记 购房者需要在交房使用之日起的60天内，将其房屋产权等级的资料报送房管部门，由房管部门办理初始登记（20日到60日不等），购房者可在入住三个月以后向开发商咨询初始登记情况，或者是在房屋所在地的房地产交易信息网自行查询。 初始登记阶段房管部门要查看开发商的五证两书。五证指《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、填写《房屋权登记申请表》 购房者在确定初始登记完成后，主动到房屋管理部门领取并填写《房屋（地）权登记申请表》。填写完成以后，让开发商签字和盖章。 提醒一下各位购房者，部分开发商的手中有现成盖好章的表格，购房者可以直接到开发商处领取并填写。购房者可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门去咨询，省去了奔波之苦。 3、拿测绘图（表） 不动产权登记部门要确定产权证上的房屋信息，测绘表是标注面积非常的重要依据，购房者必须携带。购房者需到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表。购房者也可以携带个人的身份证直接到开发商处领取，或者向登记部门申请对房屋面积进行测绘。 4、在开发商处领取办证相关文件 办证所需要的文件多而杂，购房者在填写申请表的时候应该要提前咨询相关部门，明确的需要领取到哪些必要的申请文件，一次准备齐全。相关文件主要包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等，需要开发商盖章的地方也不要落下。 5、交公共维修金、契税等费用 公共维修基金是由房产所在地区的小区代办收取（部分城市），还有部分城市是银行代收公共维修基金。购房者尤其要注意：无论是小区代办收取还是银行代收，都必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的重要文件，一旦遗失会影响办理产权证时间。 6、提交申请的材料 7、规定时间内领取房屋产权证 购房者携带房屋管理部门的领取证书通知书，按照通知书上的时间去领取不动产权证书。在这期间，需要缴纳印花税（贴花）和产权登记费、工本费。在缴纳相应费用时，购房者要仔细的核对不动产权证上的信息，面积、位置、权利人姓名以及权属状态等信息尤为重要。 |
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