| 问题 | 买房合同时应注意哪些问题 |
| 释义 | 1、房产证的办理。合同中应约定房屋交付后，如何办理房产证过户手续。建议消费者尽快办理房产证，因为房产证是房屋所有权的证明。 2、房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金。 3、标的及质量条款。要问明所要买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何？建筑面积及居住面积各为多少。 4、违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。 5、价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格，如果包括其他费用（如水暖、煤气的初装费等）应一并列明，该房款是一次付清还是分期付款，是现金支付还是票据支付。 一、怎么避免商品房风险 商品房属于预售房屋，也就是所谓的“楼花”，在买的时候房屋尚未建设，由于看不见、摸不着，这样的房屋难免会存在一定的风险。如果你要购买商品房，需要注意以下几点：1、签订合同前，要在售楼部查看开发商的五证是否齐全，即建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证是否具备;2、注意合同中可以修改的条款，开发商承诺的内容一定要写进合同条款里边;3、注意合同中的违约条款，商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往违约金额都不高，因此，购房者一定要注意这些细节，尽可能提高违约金。4、仔细查看合同附件，常见的合同附件包括所购房屋平面图、公摊面积表、质量保证书、装饰标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。5、妥善保管开发商的宣传资料，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定的允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，可以视为合同内容。 二、商品房预售合同的内容 房屋预售合同应主要包括以下内容： 1、双方的名称、国籍、地址，如果是法人组织的，必须由法人代表签名。 2、商品房名称。也就是购房者要购买的商品房的名字、位置、编号、平面图纸等。 3、房屋使用性质。应明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他。 4、商品房的数量，购房者要购买的套数，每套的面积应以平方米来计算。 5、商品房的面积。这里要注意明确是建筑面积还是使用面积、其他面积，因为这些面积和概念所代表的内容是不同的。同时在合同中还应明确房屋面积的误差范围，规定如果误差超过一定幅度时，购房者有权解除合同。 此外，在合同中应明确房屋的共用部分面积与专用部分面积，对购买的商品房所占用的土地使用权的比例或范围也需明确。 6、约定每平米的价格。由于商品房预售的是期房，即购买和交付使用之间隔了一定的时间，因此价格条款在合同确立时已经确定，双方就不能擅自变更。但是可以约定如果遇到重大情势变更出现房地产开发商依此价格不能完成施工或获暴利而导致对购买者明显不公平，经双方协商达成一致意见后，适当调整价格条款，并报房地产管理部门备案。 7、约定商品房的质量。包括预售房屋的地段、楼层朝向、房屋的结掏及功能，装修状况、设备、约定的建材配备等级、保修期限、公共配套设施等。 8、购房款的交付方式和期限。既包括预售款的支付方式即在什么时候支付，支付多少，分一次付清还是分期付清，每次付款的数额，也包括房屋交付使用的期限。 9、商品房产权转移的方式以及期限。由于预售商品房时房屋尚在建造之中，开发商还没有取得房屋的所有权证，预售合同中就要明确规定在商品房竣工验收合格后，预售方凭土地使用权证书去房产管理部门申请登记，领取房产证并按预售合同办理房屋交付手续。 10、约定违约责任的承担。规定一方违约另一方有权请求违约赔偿，直至解除合同。例如房地产开发公司未能按原定日期完成房屋建设，且耽误相当时间的，或落成的房屋实际使用面积与预售合同所列的实用面积相差太远的，或落成后房屋的材料与预售合同相差甚远，则购买方可提出违约赔偿或解除合同。 |
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