| 问题 | 房价款违约赔偿标准及违约赔偿处理方式 |
| 释义 | 买卖房屋违约金赔偿标准：违约金一般为合同标的物的20%，可适当上浮但不超过实际损失的30%。超过30%的违约金可向法院起诉减少。房屋买卖违约赔偿范围包括直接损失和房屋差价等可得利益损失。房屋买卖违约的情形包括买方支付能力缺失、卖方房屋质量瑕疵、交易受限导致买方权利无法实现、贷款政策变化导致买方无法购房。 法律分析 一、买卖房屋违约金赔偿标准 买卖房屋违约金赔偿标准一般以合同标的物的20%计算违约金。造成的损害较大时违约金可以适当上浮，但最高不应超过实际损失的30%，具体标准可以双方在合同中协商约定，同时可以根据违约情形来判断实际损失。合同当事人约定的违约金超过造成的损失30％的，可以向人民法院起诉，请求予以减少。 二、房屋买卖违约怎么赔偿 房屋买卖违约的赔偿： 1.签订房屋买卖合同后，因一方当事人要求解除合同，守约方损失包括直接损失(即付出的房款、中介费、利息等)和房屋差价等可得利益损失，违约方应当予以赔偿。 2.赔偿的范围包括：合同约定价格与房屋现在市场价之间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋(同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、相同区域内房屋)市场交易价格，与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外。 3.出卖人违约行为符合合同约定或法定解除条件，但合同不存在法律上或事实上履行不能的情形，双方可以继续履行，此时应根据双方合同约定的违约条款处理，由违约方承担违约责任，如果守约方提出解除合同的，其应按照合同约定的违约条款获得赔偿。 三、房屋买卖违约的情形 房屋买卖违约的情形： 1.买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。 2.以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。 3.房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。 4.因贷款政策变化原因导致买方无法买房。 结语 根据以上情况，房屋买卖违约的赔偿原则如下：违约方应赔偿守约方的直接损失和房屋差价等可得利益损失。违约金一般以合同标的物的20%计算，但可根据实际情况适当上浮，最高不超过实际损失的30%。双方可在合同中约定具体标准，并根据违约情形来判断实际损失。若约定的违约金超过实际损失30%，可向法院起诉请求减少。评估机构可确定房屋差价损失。买方缺少支付能力、房屋质量瑕疵、交易限制、贷款政策变化等情况均可导致违约。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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