| 问题 | 有人买过回迁指标的么 |
| 释义 | 是有风险的，能不能买，最重要的是看原始的安置协议。 回迁房是政府或开发商征用原住者的土地，做出安置赔偿而建造的房屋。在交易过程中，回迁房一般会按照经济适用房管理，属于我们通常所说的二类经济适用房中的一类。 回迁房可以上市交易，但并不是所有的回迁房都可以买。二手房市场上的回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。 已取得房产证的回迁房，要看原始的拆迁安置协议，若协议中规定不能交易的，即使有房本也无法买卖。若不能在限制的情况可以正常上市交易过户。因此为避免被坑蒙拐骗，建议通过专业的中介置业机构交易。 只有回迁协议的，因无法判断房本什么时候下发，建议在交易前咨询专业的经纪人，判断是够可以购买。 一、购买回迁房的风险 针对没有房本的回迁房，若购买的话存在的风险比较多。 1、无法过户 只有安置协议，是无法进行过户手续的。 2、没有完整物权 若以签订协议的方式购买回迁房，购房者得不到完整的所有权，不能合法转让，也不能抵押房产办理贷款。 3、易发生法律纠纷 若出卖人违约主张合同无效或者同解除的风险极大，已发生法律纠纷，如果所购回迁房的性质属禁止转让的，此时可能丧失对所购回迁房的一切权利。 4、户籍或无法迁入 房屋户主无法更名，户籍或无法迁入到本套房子所在的户籍地去。 购房者购买回迁房，需要先问清这个小区的回迁房是不是能交易，再根据房子本身的情况、自身的需求情况判断是不是要买。 二、商品房和回迁房的区别 1、房子的性质不同。 回迁房和商品房是同一个拆迁区，但两者的性质不同。 回迁房不是商品房，而是集体土地的房子，属于集体所有，地块性质也通常是分配收入，不需要支付土地转让金，是特定人群使用的，所以价格便宜。但是，如果需要办理户口手续，就需要支付土地转让金。 商品房主要经政府有关部门批准，由市场经济下的地产开发商独立运营，可以向所有购房者公开销售，自由交易。另外，房主拥有房屋的完整产权，不限于任何人和机构。 2、房价的差异。 回迁住宅享受国家政策优惠，是补偿购买，住宅价格也是政府部门参考实际情况确定后确定报价，在执行过程中受到政府的严格管理。因此，价格上回迁房比普通商品房好。 商品房的价格更大程度上是市场波动的结果，不仅受区划本身区域位置的影响，还受经济发展、市场行情和供求矛盾等影响，上升空间非常大。 3、贷款的不同。 一般来说，回迁房的贷款难度要大于商品房，手续也更复杂。 回迁住宅一般是赔偿性所得，或者用拆迁款进行购买，如果真的想自己出资购买回迁住宅，想处理银行贷款，首先需要回迁住宅的五证齐全，只有回迁证不能处理。 另外，在贷款前进行住宅价值的评价，回迁房的评价一般不高，所以贷款额也不高。 商品房贷款，如果贷款人的征信和偿还能力没有问题，一般可以借给理想的金额。另外，银行一般只是商品房贷款，商品房的未来价值和涨价潜力也比回迁房高得多，处理贷款后的风险相对较小。 |
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