| 问题 | 我国房地产经纪业存在的主要问题 |
| 释义 | 1、房地产经纪机构规模小，资金实力弱。由于我国房地产经纪业进入门槛较低，行业发展历史较短，还未经历充分竞争而优胜劣汰的重组兼并过程，从而导致经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。例如，2003年某市实施的房地产中介服务管理条例中规定，中介机构注册资本金不少于30万元，仅从事咨询业务的机构的注册资本金不少于10万元;有不少于15平方米的场所;有执业资格证的人员不能少于3人。 如此低的准入条件，导致许多经纪机构只有一部电话、两三张台子、三五个人，市场上规模较大的专业经纪机构凤毛鳞角。这种状况使开发商很难有信心将自己的上千万、甚至上亿元的房产委托给他们，二手房市场的供求双方也对这些机构充满戒心，不敢轻易把业务委托给他们。 2、经纪机构之间各自为政，经纪机构与政府部门及其它相关机构之间缺乏有效的信息沟通。我国房地产经纪业是固定投入和变动成本较低的服务性行业，随着房地产热的出现，房地产经纪机构遍地开花，业务量普遍较少，如北京市2003年成交二手房1.6万套，由3000余家经纪公司分食，平均每家只有5.17套。各经纪公司之间为了争夺有限的市场，互相封闭房源信息，使原来信息就严重不对称的房地产市场更是雪上加霜。 这不仅损害消费者的利益，影响房地产市场的发展，最终也影响经纪机构的利益。此外，它和相关政府部门，甚至其主管部门的信息沟通渠道也并不顺畅。这种信息不通畅通的状况，使得原本就存在环节多、程序复杂、信息需求量大、信息不对称的房地产交易活动，增加了不必要的环节和障碍，使得交易费用大增，减少了交易成功率。、 3、房地产经纪机构内部管理混乱。目前，我国大部分房地产经纪企业普遍缺乏有效的内部管理。主要表现为： ①从业人员素质较差，高素质的专业人员缺乏。房地产经纪业务的开展需要大量精通建筑、物业管理、金融、法律等有实践经验的专业人员，但满足这些条件的经纪机构并不多。我国虽然也开展了经纪人资格考试制度，但通过全国性考试的并不多，2003年只有4078人通过全国性经纪人资格考试。 ②内部组织体系不健全。许多机构由于人员较少，许多人既是业务员，又是出纳，又充当会计，没有完整的组织体系，业务流程混乱，导致业务员卷款而逃的现象屡有发生。 ③缺乏必要的台账记录和会计记录。这对主管部门监管和了解信息提出了难题，也导致国家税收的大量流失。另外，还存在合同格式不规范、内容含糊、服务不到位、手续不齐备等现象，影响企业经营和声誉。 4、经纪机构违规现象严重。我国房地产经纪行业存在大量的违规现象，争议和诉讼案件较多。据统计，关于房地产投诉案中，房产经纪业的投诉占到15%左右，仅次于房屋质量投诉案件。经纪业中的违规形式多种多样，主要表现为： ①无证、无照经营; ②经纪机构及其从业人员通过包销的名义，隐瞒委托人的实际价格和第三方交易，赚取差价，谋取佣金以外的收入; ③出借、出售、出租资格证书; ④不到房地产主管部门办理登记备案手续; ⑤向客户提供不实信息; ⑥乱收诸如看房费等一些额外费用; ⑦利用格式条款对相对人作出不公正的规定等等。 5、法律、法规建设严重滞后。虽然，我国已相继颁布了一些规范房地产业的法律、法规，其中不乏对房地产经纪业活动进行规范的条款，但其内容大多空洞、泛泛，缺乏可操作性，甚至许多法律、法规在内容上互相冲突，缺少一部完整慎密的规范房地产经纪业的法律、法规，导致监管机构和从业人员无法可依，给实践活动带来许多不良影响。 许多地方性的法规，也存在同样问题。比如，《经纪人管理办法》第二条规定的经纪活动包括：居间、行纪和代理等业务，而建设部1996年颁发的《城市房地产中介服务管理规定》中的经纪活动规定为：提供房地产信息和居间代理。二者差异大矣!作为指导人们活动的法律、法规如此不明确，从业人员和监管部门常常束手无策，造成市场混乱。 6、行政主管部门监管难度大。我国房地产经纪企业数量多，地域分散、人员构成复杂，特别是由于法律、法规等建设滞后，各相关主管部门之间协调不畅，行政主管部门执法权力有限，加上受机构、人员编制的限制，使得主管部门的监管能力受到很大削弱，存在着许多盲区和漏洞，亟待改善。 综上所述，我国的房地产经纪业还不大成熟，，竞争力较弱，难以满足经济发展的需要。难以抵御国外实力强大的经纪公司对我国经纪业的冲击。虽然如此，但我们并不能因此而丧失信心，正视困难、解决问题才是我们的出路。 一、买二手房怎么挑选中介？ 1、挑选中介一要看：房产中介公司是否有明确的公司名称、长期经营的地址，向周围人了解该公司的经营情况和信誉度，以防空头公司诈骗。 2、挑选中介二要看：房产中介公司营业执照上的注册资金。许多小中介的注册资金仅为10万元人民币，一旦发生房产中介卷逃资金的行为，客户的权益很难得到保障。 3、挑选中介三要看：房产中介公司是否拥有合法的经纪人，是否由房地产经纪人提供中介服务。二手房中介从业人员必须拥有房地产经纪人资质，房地产经纪人在从事二手房中介过程中如有违法或对客户不利的情况发生，有关部门可以根据相关规定对其进行处罚。 4、挑选中介四要看：签订的房产中介合同是否经过有关部门备案。委托方与中介公司签订房产中介合同时，应在工商局备案，而备案时工商局会对相关条款进行审核。 |
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