| 问题 | 房地产企业后期管理应注意的问题 |
| 释义 | (一)外商投资房地产企业在办理建设期汇算后不再进行其他形式的总清算，应按照税法规定原则确定当期收入、扣除企业当期实际发生的成本费用后，计算缴纳企业所得税。 (二)对于在工程结算中已将尚未支付的设备价款和建筑安装费已按合同规定的价款计入成本费用的，在建设期汇算后实际支付时不得重复计入企业当期成本费用。 (三)企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。 企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。 企业在办理建设期汇算后尚未售出的房屋，可根据开发成本按照税法规定的房屋使用年限计提折旧。 (四)外商投资房地产企业在房屋销售后继续发生的绿化、道路等配套设施费用，在办理建设期汇算后，可在根据《北京市规划委员会审定设计方案通知书》等政府主管部门批准文件中的有关规定，并确认仍有未完工工程的基础上，按照企业年销售收入的1%比例逐年预提上述费用，并计入企业当期损益，待该项工程结束后应按实际支出在完工当期作出调整。 (五)包销业务的税务处理 境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质，境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。 上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。 凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)的规定执行。即从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。 |
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