| 问题 | 物业管理公司的物业垃圾处理费需要缴纳吗？ |
| 释义 | 民法典规定，物业服务公司应该与业主签订物业服务合同，而物业费是否包括垃圾处理费，要看物业合同是否有约定，如果没有约定的，一般不包括垃圾处理费。 一、需要跟物业签合同吗 看具体情况。 （一）物业公司必须跟业主签订物业合同的情况： 开发建设中的项目，由开发商同物业公司签署《物业前期管理合同》 正式项目，只有一个或者几个大业主的，由业主直接和物业公司签署《物业服务合同》 正式项目，有多个业主的，由业主大会决议，并由业主委员会同物业公司签署《物业服务合同》 （二）物业公司不需要跟业主签订物业合同的情况： 如果是住宅，通常物业公司不会和具体某一位业主签署物业合同的。 因为物业公司提供的服务主要是公共区域及公共设备设施服务，任何一位业主都无法对服务标的全权负责。因此住宅项目的物业合同只有开发商和业委会可以同物业公司签署。 而开发商和业委会在合同中，代表了全体业主。因此尽管没有和具体的业主签约，物业公司也必须履行合同约定，承担管理责任；同样业主也必须要遵守缴纳物业费的义务。 二、如何在实践中利用该制度来快速解决物业合同纠纷 1、审查拖欠物业费的法律事实关系是否明确。 物业服务费追索案件在考虑是否适用小额诉讼程序时，应审查业主交费是否有物业服务合同作为收费依据，该收费依据是否清晰明了。 在前期物业服务阶段，是否有建设单位与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同。 在业主大会成立之后，是否有业主委员会与其选聘的物业务服务企业签订的物业服务合同。 物业服务合同中对物业服务费收费标准及滞纳金是否有明确的约定，业主欠费的具体时段和欠费的具体数额，如果上述资料齐备，则属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的案件，则考虑适用小额诉讼程序来解决。 2、对物业费的数额进行梳理归类来确定利用小额诉讼程序。 《民诉法》中规定适用小额诉讼程序的条件之一：标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的。 那么，物业企业在梳理业主拖欠物业费时，就要掌握该标准，及时进行诉讼，以免超出该标准而致无法适用该程序。在发现业主不按时缴纳物业服务费时（一般为6个不交费）时，应当积极与业主取得联系，了解业主不按时缴费的原因，做好沟通工作尽可能避免矛盾的产生。每季度或每半年向欠费业主发出一次催费通知并留取书面证据。 在催收无果的情况下，应尽快起诉解决。 三、业主因物业费被起诉，业委会应该怎么办 业主因物业费被起诉，业委会应要进行调解协商。业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费，拖欠物业费拒不缴纳的，物业服务公司可以到法院起诉要求支付。被起诉后，业主要及时到物业结清物业费。并按物业合同约定支付违约金（滞纳金）。否则，物业胜诉后，可以申请法院强制执行。 |
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