| 问题 | 什么样的房屋合同无效 |
| 释义 | 无效房屋合同的情形具体如下： (一)非房屋产权人出卖该房屋有的房屋出卖人并不是房屋的产权人，而是出卖了他人的房屋，事后又不能得到房屋产权人的同意。这种情况法律上称为无权处分。 (二)出卖共有房屋未经其他共有人同意 1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋，虽然房屋产权登记在一方名下，但实际上是夫妻共有房屋; 2、因继承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法继承人为二人以上，尚未办理遗产析产，其房屋产权应为继承人共有; 3、因拆迁形成的家庭共有房屋，即依据拆迁补偿协议，被补偿人为家庭中的数人，但是回迁房登记在了其中一个人的名下，实则为家庭共有房屋; 4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同无民事行为能力人：不满十周岁的未成年人;不能辨认自己行为的精神病。限制民事行为能力人：年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。上述人进行房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，独立签订房屋买卖合同属无效合同。 (三)侵犯承租人优先购买权，合同无效出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件(房价、交付期限和方式)下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售，否则所签订的房屋买卖合同无效。如法院依法查封的房屋、被划入拆迁规划红线范围内的房屋等等。以欺诈、胁迫、乘人之危、损害集体利益为手段或结果的房屋买卖合同无效 (四)未签订正式的书面合同当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。 |
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