| 问题 | 二房东非法转租的责任认定 |
| 释义 | 1、转租人与次承租人之间的关系。双方当事人之间的租赁合同可以生效。根据我国民法典第七百一十六条第2款的规定，此时出租人可能解除合同，也可能不解除合同。若出租人不解除合同，转租关系仍然存在，不受影响。若出租人解除合同，则转租合同亦因此而终止。 由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人能否向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定，即只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人承担违约责任。 2、出租人与承租人之间的关系。承租人擅自转租为严重的违约行为，出租人有权解除与承租人所订立的租赁合同。 对此，我国《民法典》第七百一十六条即明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 出租人解除合同的，可请求违约的损害赔偿和基于合同解除所产生的损害赔偿;出租人不解除合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。 3、出租人与次承租人之间的关系。在自行转租情况下，次承租人的租赁权不得对抗出租人。在出租人解除租赁合同时，出租人得直接向次承租人请求返还租赁物。 若出租人不解除租赁合同，次承租人的租赁权基于承租人的租赁权发生，在承租人有租赁权期，次承租人对租赁物的占有、使用及收益为合法，出租人不得直接向次承租人请求返还租赁物。 对于二房东未获得房东同意而对房产进行了转租的行为，涉及到非法转租的情况，这时出租方是可以合法的要求二房东退还有关租金的，拒不退还租金的，可以按照法律规定的程序来起诉处理，具体的量刑判决情况是基于实际的违法事实而定的。 一、房屋是否可以转租 房屋转租，是指承租人在租赁期间在得到房东的同意下，将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为 《民法典》(自2021年1月1日起施行)第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因此，承租人未经出租人同意擅自转租的，转租合同属于效力待定的合同，出租人在一定期限内未提出异议的，转租合同有效，反之则应认定为无效合同。 |
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