| 问题 | 民法典规定擅自转租的合同有效吗 |
| 释义 | 民法典规定擅自转租的合同无效，转租需经房屋所有权人同意，租金不得高于原租金。承租人自行转租的后果包括转租人与次承租人的合同有效，出租人有权终止合同并请求损害赔偿，次承租人的租赁权不能对抗出租人。房屋转租过程中应注意签订明确的租房合同、费用承担、租赁期限、付款方式、转租约定、违约责任、维修责任和提前终止合约等问题。 法律分析 一、民法典规定擅自转租的合同有效吗 民法典规定擅自转租的合同是无效的。转租经出租人同意后才合法有效。房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将承租房屋交付给他人使用并获得租金性质的保底收益的，均为房屋转租。房屋转租是否合法，要看具体情况，一般来说，房屋转租合法须符合以下两个必要条件： 1.转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。 2.转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。 二、承租人自行转租的后果 承租人自行转租的后果如下： 1.转租人与次承租人之间租赁合同有效，转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务，因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利，次承租人有权向转租人请求损害赔偿。 2.出租人与承租人之间，因承租人转租是严重的违约行为，出租人有权终止合同，并可以请求损害赔偿；出租人不终止合同的，租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。 3.出租人与次承租人之间，次承租人的租赁权不能对抗出租人，在出租人终止租赁关系时，出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。 三、房屋转租过程中应该注意些什么 房屋转租过程中应该注意如下问题： 1.签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费由谁承担； 2.要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其它费用； 3.明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据； 4.应对能否转租做出约定； 5.要明确违约责任和违约的补偿标准； 6.入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况，并约定维修责任； 7.应对提前终止合约情况做出约定。 结语 根据民法典规定，擅自转租的合同是无效的，必须经房屋所有权人同意才合法有效。转租的租金不得高于原租金，且需交给房屋所有权人。承租人自行转租将面临违约责任，并可能被要求赔偿损失。在房屋转租过程中，应注意明确租赁条件、费用承担、违约责任等事项，并进行入住前的检查和约定维修责任。请各方当事人在租赁过程中谨慎处理，遵守法律规定，维护自身权益。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十八条 当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但是无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以请求相应返还。 当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 |
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