| 问题 | 有效房产买卖合同是否已签署？ |
| 释义 | 合同有效性：双方签订的房屋买卖合同在满足条件下有效，否则无效。出卖人主体不当、买受人主体不当、故意隐瞒抵押事实、销售拆迁安置房屋等情况会导致合同无效。合同有效需要满足民事行为能力、真实意思表示、不违法违规等条件。签订合同时需注意条件，否则违约责任应承担。不满足条件则合同无效。 法律分析 一、双方签订的房屋买卖合同有效吗 双方签订的房屋买卖协议，如果是双方自愿签订，没有违法行为，内容合法的就产生法律效力。 《民法典》 第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 二、商品房买卖合同无效的几种情形 1、出卖人主体不当导致的合同无效。 包括两种情况：一是，出卖人不具备开发主体资格;二是，出卖人没有销售资格。前一种情况主要表现为出卖人没有开发经营房地产的权利能力和行为能力，换句话说就是没有房地产开发经营的经营范围;后者主要是指房地产开发企业针对到特定的楼盘，没有相应的销售资格。如：开发企业在没有达到法定的售房条件下，为解决资金问题，私下销售房屋等等。 2、买受人主体不当导致的合同无效。 这种情况主要是买受人没有订立合同的权利能力和行为能力。如：不符合国家限购政策。 3、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实。 出卖人因实有资本少达不到法律规定的商品房预售条件，为了融资往往采用两个途径：一是，将在建工程抵押给银行，然后与银行协商，由该银行办理商品房按揭，双方约定开发商收取的买受人首付款直接归还开发商在银行的贷款。这样一来，开发商出售给买受人的房屋是设定了抵押权的不完整产权。如果开发商不能归还银行的贷款，银行可以行使抵押权人的权利。 4、出卖人将拆迁安置房屋予以销售。 出卖人因利益驱使，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。到履行拆迁协议书的安置时，往往采用变更原协议书的产权调换安置方式，要求被拆迁人接受货币补偿，或者异地安置。 所以在签订合同的时候，只要满足相关的条件，那么签订的合同就是有效的，如果有一方违约了，那么就需要承担对应的违约责任，如果在签订合同的时候有任何一个条件不满足，则签订的合同就可以认定为无效合同，所以并不是所有签订了的合同都是有效合同。 结语 根据所述情况，双方签订的房屋买卖合同的有效性取决于是否满足相关条件。只有在双方自愿签订、没有违法行为且内容合法的情况下，合同才具有法律效力。出卖人和买受人的主体资格、意思表示真实性以及不违反法律和公序良俗等条件都是合同有效的前提。否则，合同可能被认定为无效合同。因此，在签订合同时务必确保符合相关条件，以确保合同的有效性。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
| 随便看 |
|
法律咨询免费平台收录17839362条法律咨询问答词条，基本涵盖了全部常用法律问题的释义及解答，是法律学习及实务的有利工具。