| 问题 | 回迁房项目的会计和税务处理 |
| 释义 | 土地征用费和补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。案例a房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150㎡)。开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品会计成本和计税成本。该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税支出，获得递延纳税的好处。这种观点是否正确呢我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号文件分析如下：第一期商品房的会计成本1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000(万元)借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费5000贷：货币资金5000。2.第一期回迁房40套建造支出(7000÷75000)×40×150=560(万元)借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费560贷：开发成本——建筑安装工程费560。3.第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账(7000÷75000)×20×150=280(万元) |
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