| 问题 | 农村集体签订建房合作合同是否具备法律效力？ |
| 释义 | 农村集体签订合作建房合同无效，违反法律规定。合作建房必须经政府批准并办理房地产初始登记，方可办理房产证。违法合作建房应由双方平摊损失。法院认定试图以合法形式掩盖非法目的的合同无效。合作建房需要法律批准，并提交相关资料办理房产证。合作建房有利于国家和地区经济发展，需要严格把关。 法律分析 一、农村集体签订合作建房合同有效吗 农村集体签订合作建房合同是无效的。根据《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》相关规定可知合作建房是指一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。另一种原始的“合作建房”可概括为：共同出资、筹划方案、选购地块、设计房屋、建设施工、验收入住。 按现行 市民和农民签订协议，在宅基地上合作建房，这样的协议违法无效。 1、土地管理法的规定，城镇居民不能到农村购买宅基地建设房子。另外根据我国民法典的规定，违反国家法律强制性规定的合同无效。 《民法典》(2021.11生效）第一百五十三条【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 2、合作建房协议书无效，产生的损失应根据各自过错的程度予以分担。 由于签订合同时，双方均知晓合同项下地块的性质是农村集体土地，因此双方对于合同无效负有同等的过错，原则上，损失应由双方平均分摊。 3、法院的认定：无论双方所签订的合同文书形式如何，本质上是违反法律规定的，属于试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地的非法目的，不能得到法院支持的。 二、合作建房应该怎么办房产证 合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理房产证，主要内容如下： 1、集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的《房地产证》; 2、未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主《房地产证》; 3、经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理《房地产证》：《房地产转移登记申请书》;身份证明;集资建房或合作建房合同书或协议书;购房发票复印件;发展商出具的付清房款证明。 有关于合作建房这一问题，其需要有经过法律相关的批准才能进行工程，要知道关于土地方面的建设，国家都是非常关注的。其合作建房不仅仅有利于国家的发展，同时对于该地区的经济发展也会带来一定的促进作用，因此需要严格的进行把关。 结语 农村集体签订合作建房合同是无效的，根据相关法律法规的规定，这样的协议违法无效。合作建房必须经过政府有关部门批准，并办理房地产初始登记后方可办理房产证。违反法律规定的合同无效，因此双方在合同无效方面负有同等的过错，损失应由双方平均分摊。法院也不支持以合法形式掩盖非法目的。合作建房需要严格遵守法律规定，以保障国家和地区的发展利益。 法律依据 国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章 补 偿 第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章 补 偿 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章 补 偿 第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。 |
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