| 问题 | 承包人工程款的优先权可以对抗买受人吗？ |
| 释义 | 不可以。1、消费者购买商品房并支付了全部或大部分房款之后，承包人对该工程建设享有的优先权不得对抗消费者，即房屋买受人。2、如果买受人并没有付款，则承包人优先受偿权不受影响。同样，如果房屋过户登记完成，则不会存在承包优先受偿的余地。风险提示：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。 工程款优先权可以对抗商品房买受人吗？ 不可以。1、消费者购买商品房并支付了全部或大部分房款之后，承包人对该工程建设享有的优先权不得对抗消费者，即房屋买受人。2、如果买受人并没有付款，则，承包人优先受偿权不受影响。同样，如果房屋过户登记完成，承包人的工程款优先权不能对抗房屋买受人。风险提示：建设工程价款优先受偿的范围包括承包人为建设工程应当支付的工人报酬、材料款等实际支出费用，不包括预期利润和违约金。承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 动产浮动抵押能否对抗买受人？ 动产浮动抵押的抵押物确定前，抵押权人不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。只有在法定情形成就后，才能取得优先受偿权。风险提示：基于动产浮动抵押的特殊性，所抵押的动产是不特定的。抵押权人即使在工商部门办理了抵押登记，在浮动抵押转变为固定抵押前，亦不能针对动产行使抵押权。故建议抵押权人应高度关注抵押物是否以合理对价卖给第三人，抵押物是否被设立了其他有效担保物权。一旦发现上述情形，抵押权人应及时核查债务金额。有必要时，应要求抵押人补充担保物或者提供其他增信措施。 建筑工程合同无效,承包人可以享有工程款优先受偿吗 1、建设工程施工合同无效，不影响优先受偿权的行使。2、建筑工程款优先受偿权的立法目的是保护劳动者的利益。因为在发包人拖欠承包人的工程款中，有相当部分是承包人应当付给工人的工资和其他劳务费用。在无效建筑工程合同中，上述有关费用也已实际支出，应当由发包人予以支付。即便合同无效，认定承包人就该笔费用享有优先受偿权，依然有利于促进劳动者利益的保护，符合建设工程优先权制度的立法目的。风险提示：行使优先受偿权应注意几个问题：1、优先受偿的建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。2、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项(50%以上)后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。3、建设单位逾期支付工程款，承包人催告后在合理期限内发包人仍不支付。5、建设工程性质适合于折价、拍卖。对学校、医院等以公益为目的的工程一般要排除在优先受偿范围之内。 购房人办理预告登记后，能否对抗承包人的优先受偿权？ 仅办理预告登记，不能对抗承包人的优先权。还需要满足其他条件：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。风险提示：房屋买卖预告登记的注意事项：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 工程价款债权转让，债权人可以主张承包人享有的工程价款优先受偿权吗？ 工程价款债权转让，债权人可以主张承包人享有的工程价款优先受偿权。受让工程款债权的同时，优先受偿权作为从权利应一并受让。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。风险提示：债权转让的前提：1、必须有有效存在的债权，且债权转让不改变债权的内容。债权的有效存在，是债权转让的基本前提。以下三类债权不得转让：(1)根据合同性质不得转让的合同债权；(2)按照当事人的约定不得转让的债权；(3)依照法律规定不得转让的债权。2、让与人与受让人须就债权的转让达成协议，并且不得违反法律的有关规定。3.债权的让与须通知债务人。 该内容由 陆洋律师 和 律说律答 共创回答 |
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