| 问题 | 房屋拆迁纠纷案件中存在的问题 |
| 释义 | 房屋拆迁纠纷案件中存在的问题： 1．拆迁补偿标准太低，市场评估价不客观，对被拆迁人安置方法考虑不周全，措施简单。《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。2001年修改后的《条例》最显著的一点是根据市场经济的原则，将拆迁补偿的标准由过去的被拆迁房屋的重置价格结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建设面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额，因此，评估是否公正、准确，直接影响到双方（拆迁人和被拆迁人）的合法权益。在实践中，拆迁人领到拆迁许可证后自行委托房地产评估机构对拆迁房屋进行评估,评估机构评估时完全参照当地人民政府确定的基准价格进行评估,房屋所在的地段因素对评估的影响不是很大。而且，政府制定的基准价格并不随着房价的上涨及时调整。即使是双方协商的情况下，补偿的标准和安置的办法也是行政机关早已制定的，市场价其实成了政府定价，权利的不对等更加突出，导致群众利益不能得到公正的保护。 2．拆迁人有权申请行政裁决和强制执行，被拆迁人处于不利地位。国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》是一部行政法规，它对拆迁问题作了具体规定，拆迁中的拆与不拆是按行政法律关系来处理的，一旦某一地区被列入拆迁范围，拆迁人领到拆迁许可证后，被拆迁人即使不愿意搬迁也无可奈何，只能就安置和补偿问题与拆迁人协商。安置和补偿属于民事法律关系调整的范围，但是，条例却赋予行政机关对应属民事法律调整的问题予以行政裁决权，拆迁人与被拆迁人处于权利不对等的位置上。 一、国家动迁补偿装修标准 （一）国务院有关装修评估补偿的规定 《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）第24条的立法释义明确了： 1、条例的立法原意在评估时是不考虑装修的； 2、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定； 3、如果要对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。 （二）从上述解释可以看到： 1、房屋拆迁评估中的房地产市场评估价格是不含装修价格的； 2、拆迁目的下的房地产市场价格评估时所选取的修正因素是不应包括装修因素的。 各地在制定评估细则时，在确定房屋成新时以及进行市场法选取成交案例进行修正计算时均应将装修因素对成交价格的影响剔除。 3、国务院拆迁管理条例中的房地产市场评估价格不包含装修因素，并不是指房屋建筑中的装饰部分工程。作为交付使用的建筑物必须达到装饰的验收标准方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均应含在市场评估价中，只有住宅的二次装修、商业用房的装修改造等需要单独评估。 （三）房屋拆迁的货币补偿方案 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。 |
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