| 问题 | 按揭房买卖有什么限制，如何购买二手按揭房？ |
| 释义 | 一、按揭房买卖有什么限制贷款所购房屋转让时，受多种合同关系约束，存在多个房地产权利人： （一）抵押房屋的转让。采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。 （二）第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响。借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息，甚至收取违约金。 （三）无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后，应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。 （四）目前房屋转让基本上通过中介机构进行，大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系，因此，房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息，简化手续。 二、如何购买二手按揭房对于抵押房屋的转让的，卖方可以用其它担保方式做替代担保，暂时解押，待房屋过户，房屋出售所得价款偿还银行贷款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋作为未还贷款的担保，并变更《贷款合同》以便办理解押手续，待房屋过户后，用收回的房款提前还清贷款。买方应主动向中介公司或者卖方询问房屋是否存在抵押的情况，如果确实存在抵押的情况，买方应了解卖方未还款期限和余额，已还款年限和金额，因为这要涉及到后续的可操作性问题，必要时可以要求卖方提供最近一个月的还款凭证。如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷、注销抵押的方法，双方应当对未付款项由谁支付进行协商。此外，在提前还贷过程中还可能发生的其它费用，根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，一般还款六个月或者一年后提出申请即可提前还款，无须支付违约金；但如果还款不满六个月或者一年的，要支付一定数额的违约金，那么这笔费用究竟由谁来承担应在签订买卖合同之前，协商一致。对于买卖双方通过二手房中介机构进行交易的，如果中介机构与贷款银行签订了二手房合作协议，通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保，并能过中介机构办理二手房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。 |
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