| 问题 | 商品房买卖合同是否有效与预售许可有关 |
| 释义 | 没有预售许可的商品房买卖合同无效。根据《民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。商品房预售应满足条件：已缴纳土地使用权出让金，持有规划和施工许可证，投入资金达到工程总投资的25%以上，并取得预售许可证。未取得预售许可证的开发商不得进行商品房预售。 法律分析 一、没有预售许可订立的商品房买卖合同有效吗 1、没有预售许可订立的商品房买卖合同无效。房屋开发商在进行房屋买卖时，其预售许可证是出卖房屋主体的必备材料，如果没有房屋预售许可证，在起诉前仍未获得就会使得购房合同因违背法律而失效。 2、法律依据：《民法典》 第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力。 （二）意思表示真实。 （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。 二、商品房预售的条件是怎么规定的 1、商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。 拓展延伸 商品房买卖合同的法律效力与预售许可证的合规性 商品房买卖合同的法律效力与预售许可证的合规性是一个重要的法律问题。根据我国相关法律规定，商品房买卖合同的法律效力与预售许可证之间存在密切联系。预售许可证是房地产开发商在销售商品房前必须获得的许可证明，它是确保商品房合法性和合规性的重要依据。如果预售许可证不存在或者不符合法律规定，商品房买卖合同可能会受到影响甚至无效。因此，购房者在签订商品房买卖合同前应仔细核实开发商是否持有有效的预售许可证，并确保预售许可证的内容与合同约定一致，以保障自身权益。同时，相关法律部门应加强对预售许可证的审查和监管，确保其合规性，维护市场秩序和购房者的合法权益。 结语 根据我国法律规定，没有预售许可订立的商品房买卖合同是无效的。预售许可证是确保商品房合法性和合规性的重要证明，如果开发商没有有效的预售许可证，购房合同可能会受到影响甚至无效。购房者在签订合同前应核实开发商是否持有有效的预售许可证，以保障自身权益。同时，相关法律部门应加强对预售许可证的审查和监管，维护市场秩序和购房者的合法权益。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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