| 问题 | 怎么鉴别购房合同是否无效 |
| 释义 | 怎么鉴别购房合同是否无效 无效合同分为部分无效和全部无效两种，合同部分无效并不代表整个合同无效，因为合同中其他条件具备的条款仍然具有法律效力，对合同双方当事人仍具有约束力。 如何鉴别购房合同是否无效有以下两种方法： (1)从购房合同的条款来鉴别。如果合同的某些条款违反国家法律法规，则此条款对房屋买卖双方没有约束力，必须加以纠正。 (2)从购房合同的标的来鉴别，即楼盘是否为法律政策所允许买卖的项目。 也就是说在房屋开发阶段，如果开发商所建房屋属于越权批地、非法占地，所签合同无效；在建阶段，如在建房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证等，所签合同无效；在销售阶段，如没有房地产管理部门的销售许可证，以这样的房屋为标的的，所签合同无效。 签订的买卖合同无效的情况 《民法典》第143条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 根据我国目前的司法实践，房屋买卖合同不轻易认定为无效，但以下六种情况一般认定为无效： (一)、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法典》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，买卖合同无效。无民事能力人一般是指未满十岁的儿童、精神病人。 (二)、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自已签订的房屋买卖合同无效。限制行为能力人主要指年满十岁未满十八岁的未成年人。 (三)、以欺诈行为签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。 (四)、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同。 (五)、乘人之危签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。 (六)、房屋买卖双方恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的合同。 无效合同处理方式有哪些 人们在订立合同时，因种种原因难免会出现合同无效的情况。如因合同内容违法、恶意串通、欺诈胁迫等因素所订立的合同，都会导致合同无效。是指不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。无效合同在合同纠纷中占有一定的比例，约占30%左右。那么，出现无效合同以后该怎么处理呢 (一)返还财产。合同被确认无效后当事人依据该合同所取得的财产应当返还给对方。因为无效合同从开始就无效，所以返还财产就是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。也就是说，是谁的财产就应当归还给谁。如果标的物已消耗、损坏或灭失，或者已被善意的第三人合法取得而不能返还时，则可用赔偿经济损失的办法进行抵偿。 (二)赔偿损失。合同被确认无效后，有过错的一方应赔偿对方因此所遭受的经济损失。如果双方均有过错，那么各自承担相应的责任。各自承担相应的责任是指承担因自己的过错责任而造成的损失，即指双方当事人按照责任主次、轻重，分别承担经济损失中与自己责任相应的份额，而不是各自承担自己的损失，也不是平均分担损失。 (三)追缴财产。对于违反国家利益和社会公共利益的无效合同，如果当事人双方都是故意的，就应当将双方已经取得或者约定取得的财产收归国家所有。如果只有一方是出于故意的，那么故意的一方应将从对方取得的财产返回给对方；非故意的一方已经从对方取得的或者约定取得的财产，应收归国家所有。同时，在追缴故意一方当事人的财产时，要注意保护非故意一方当事人的合法利益，也就是说非故意一方的合法财产是不能追缴的。 |
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