| 问题 | 合同中约定的违约金可以改变吗 |
| 释义 | 去年我购买了开发商的一套商品房。在购房合同中约定今年元月31日交房，延期交房的违约金是10万元。由于开发商的原因，至今还未交房，我能要求开发商赔偿10万元的违约金吗？ 依照《民法典》第五百七十七条的规定，你可以要求开发商支付违约金。如果因开发商拒付而起诉到法院，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四百七十四条的规定，开发商可以约定的违约金过高为由请求减少。如果法院不支持开发商的请求，则可判决其向你支付违约金10万元。反之，法院可将违约金减少到超过你所受损失的30％为限。比如你的损失是5万元，则法院至少可判决开发商支付你违约金6.5万元。 如果合同中没有约定损失赔偿计算方法，依照《解释》第四百七十五条的规定，你的损失可按主管部门公布或者评估机构评定的延期交房期间同地段、同类房屋的租金标准确定。 一、开发商逾期交房的，如何主张违约金赔偿 开发商逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。如果《商品房买卖合同》明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可。如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 二、商品房买卖违约金计算 开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。合同约定的违约金为2万元，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交房的违约金计算标准：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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