| 问题 | 商住房产权年限怎么算 |
| 释义 | 1、商住房产权是指商住房建筑产权的归属年限,商住房产权年限是从开发商拿到土地那天开始算起的。 2、房屋产权是指商住房建筑产权的归属年限,按建筑类型用地性质不同可划分为民用住宅建筑,商用建筑和工业用建筑。一般情况下,住宅用地产权年限是70年;综合用地产权年限是50年;商业用地产权年限是40年。 一、土地使用权上建的房子到底归谁所有 土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据法律规定，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限为70年，工业用建筑用地和综合类用地为50年，商用建筑用地为40年。但是，房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种。 二、公寓和住宅的区别 公寓和住宅的区别如下： 1、定义不同。住宅是指专供居住的房屋，包括高层、别墅、公寓等。住宅产权年限70年；公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形势。公寓一般是50年或者40年。公寓在目前的设计规范中没有明确的定义。 2、用地性质不同。住宅只能建在住宅用地上或商住用地上；公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地（商住）、商业用地或教育用地等其他性质用地上。 3、类型不同。住宅的类型根据《住宅设计规范》分为低层住宅、多层住宅、中高层住宅和高层住宅，高层住宅又分为单元式高层住宅、塔式高层住宅和通廊式高层住宅。公寓根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓（普通公寓）、商务型公寓和酒店式公寓。 4、产权年限不同。公寓和住宅是属于两种性质完全不同的房子，这是区分公寓和住宅最直接的方式，要说住宅和公寓有啥区别，其中比较明显的就是产权年限了；虽然房屋的使用没有限制，可是土地产权的使用是有年限的。普通住宅的使用权限一般为70年；公寓的使用权限根据所处地块的用地类别，一般是40至50年。 5、水电收费标准不同。由于公寓和住宅这两种房子的性质不一样，一个是住宅性质的，另一个是商业性质的，水电收费方面也是不同的。住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取；而公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。 6、物业管理不同。住宅性质的房子，其物业管理更加贴心一些，而商业性质的房子就不一定了，经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排，而住宅用地的房屋不受相关的限制。 7、落户规定不同。有很多朋友买房子都是想着要把户口迁到房子所在地的，但想要迁移户口的话，买房子的时候就要注意一下房子的性质了。公寓如果是在商业用地上建起的项目，是商业性质，就不能办理入户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。 8、办理贷款不同。如今买房子，大多数的购房者都是通过贷款的方式购买的，打算贷款购买公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首付比例一般为50％，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常为20％，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。 9、建筑设计的不同。经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范，居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调。普通住宅的户型面积适中，功能分区明显，符合《住宅设计规范》。 10、住户数量不同。公寓由于每套房的户型面积小，因此每一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。普通住宅一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户。 11、税费缴纳不同。公寓和住宅所要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，若同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果是公寓，则不管什么情况都要缴纳个税。 12、采光条件不同。有些商务公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。 13、功能使用不同。一般而言，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质，不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。 14、配套设施不同。住宅主要是买来家庭自住的，所以非常的讲究环境好坏，而公寓主要是过渡或者是投资的作用，更加注重周边的配套。公寓需要达到24小时电梯和24小时热水的标准，而且绝大多数公寓不能使用燃气和其他明火；一般商品住宅的生活配套相对来说不够完善。 15、居住舒适度不同。一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密也比较好；而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好的保障。 公寓产权到期后可分为两种情况： 1、由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年； 2、若国家收回土地和地上建筑物，将对业主进行补偿。用类似拆迁安置的办法解决。根据国家现行的相关规定，土地到期后按照当时的楼面毛地指导价格，依一定比例缴费。 住宅用地有以下功能： 1、具有社会保障功能； 2、增加政府财政收入； 3、促进房地产业发展。 三、上海商住土地使用年限有多久 上海商住土地使用年限如下： 1、如果是上海商业用地的土地，使用年限是40年； 2、如果当事人的房屋为商住两用的土地，则使用年限是50年。 （一）、征用土地的程序如下： 1、土地行政主管部门拟订征地方案； 2、向上级人民政府申报批准； 3、批准后，公布方案； 4、进行征地补偿登记； 5、市、县土地行政主管部门制定征地补偿、安置方案； 6、实施方案。 （二）、商住和住宅用地的区别如下： 1、用途不同。商住类型是同一块宗地上即有商业用途又有住宅用途，而土地使用年限是由开发商是用什么名义去申请这块土地而得的； 2、征收的费用不同。如果房产证上使用类型为住宅，则按住宅收取，同理商住的也是分商业与住宅的征收费用，40年使用年限到了之后，土地使用权类型由出让自动变为划拨，拆迁一样有补偿，但肯定没有出让土地多； 3、价值不同。商住用地指商业经营场所与住宅连在一起的。在房产评估时评估价值有区别，一般商业用地比较高，因为经营用地创造的价值高。 总而言之，上海商住两用房的产权一般只有40年或50年。住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而非住宅建设用地土地使用权，不能自动续期。 |
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