| 问题 | 改变住宅使用性质的条件 |
| 释义 | 依据我国《民法典》规定，改变住宅使用性质的，需要经房屋管理部门的批准，如果未经批准改变的，要承担相应的法律责任。 《中华人民共和国民法典》 第二百七十九条 【业主改变住宅用途的限制条件】业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 一、住宅改变用途怎么处罚 对擅自改变住宅用途从事经营活动的违法行为，违反了《江苏省城乡规划条例》第五十条第二款的规定。（业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房）依据该《条例》第六十五条违反本条例第五十条第二款规定，未经城乡规划主管部门批准，擅自将住宅改变为经营性用房的，由城乡规划主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。由规划主管部门查处。 《江苏省城乡规划条例》 第五十条房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。 业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。 违反前款规定，擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。 第六十五条违反本条例第五十条第二款规定，未经城乡规划主管部门批准，擅自将住宅改变为经营性用房的，由城乡规划主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。 房屋的使用性质是以房屋的特定用途来划分的，主要分为以居住生活为用途的居民住宅用房和以商业经营为用途的经营性用房。对于住宅用房能否改为以商用为目的经营性用房，法律有明确规定。 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 根据该条规定，业主不得随意改变住宅的居住用途。如果需要改变住宅的用途，首先要遵守法律、法规和管理规约的规定，如要符合国家卫生、环境保护的要求，符合城市规划的要求等，并办理相应的审批手续。其次还要征得利害关系的业主同意。这里的利害关系业主就是指相邻的业主，因为业主改变住宅房屋用途，将对他们的生活产生直接影响。以上两个条件必须同时具备，才能将住宅改变为经营性用房。 二、签商铺合同要注意什么 签订门面转让合同需要注意的问题： 调查商铺的档案承租之前，应当赴所在地房地产交易中心进行产权调查，确认几个重大的信息： 1、房屋的用途和土地用途：必须确保房屋的类型为商业房性质，土地是非住宅性质方可承租作为商铺性质，否则将面临无法办营业执照以及非法使用房屋的风险。 2、房屋权利人：以确保与房屋权利人或其他由权利人签署租赁合同。 3、房屋是否存有租赁登记信息：若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 |
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