| 问题 | 买二手房哪些情况导致无法过户 |
| 释义 | 买二手房的以下情况会导致无法过户：情况1、没有房产证。没有房产证的二手房是过不了户的，到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属，如果买没有房产证的房子，要承担很大风险，权利也没有保暄。情况2、卖方未经其他产权人同意出售的房产。如果房子有多个共有产权人，买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，买卖无效。即使完成了过户，之后产权人追究起来，也只能退房。因此，过户时必须要让所有共有产权人到场签字，有人来不了，要让对方提供经过公证的授权委托书，尽可能的降低毁约风险。情况3、被有关部门查封的房产。买被查封的房子有可能无法交易，或者支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂，有恶意的也有无意的。买家常常防不胜防，如果涉及诉讼房屋被保全，查封周期会很长，房屋被查封期间无法过户。情况4、未解除抵押的房产。根据《物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据此条，已设立抵押权的财产转让的，须征得抵押权人同意或提前清偿抵押权人。对不动产来说，必须先将抵押权撤销以后方能办理过户。所以，购买此类房子，卖家需要先到银行办解押。如果房子还做了其他担保欠款，卖家必须还清担保的钱，才能办理解押。情况5、正在出租的房屋。我国法律有“买卖不破租赁”的规定，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权力住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 哪些情况可能导致房产无法过户 导致房产过户失败的原因有很多，包含但不仅限于以下情况：1、被有关部门查封的房产;2、未解除抵押的房产;3、业主离婚未办理析产登记的房产;4、集体所有土地开发的房产;5、伪造房屋产权人的委托书进行出售的房屋;6、卖方是无民事行为能力人(精神病患者、未成年人);7、拖欠相关税费的房产;8、未上市的“央产房”;9、未满5年的经济适用房、集资房;10、业主死亡，未完成继承手续的房产;11、房屋拥有共有产权人，卖方未经其他产权人同意出售的房产;12、卖方无法提供房产证。 买二手房有哪些过户流程 二手房交易过户流程:1、签订买卖协议：房地产买卖双方达成交易,签署买卖协议。买方支付定金给卖方(由经纪方托管),卖方交付房产证给经纪方。2、查档：经纪方带房产证,落实产权状况,查档取回查档记录。3、转定：凭查档有效单,经纪方转交卖方托管定金。4、物业评估：委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。5、申请按揭：经纪方协助买方向银行申请按揭贷款,签署相关文件。买方存首期款到经纪方或指定银行托管。6、银行出《承诺书》:银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手房按揭贷款的,出具承诺书。7、签署担保协议:买卖双方签署一次性付款挰保的《担保协议》,买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给担保公司。8、办理委托公证:融资担保公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证。,支付担保费和手续费。9、赎契:担保公司审批并与银行签署《保证合同》;银行放款给担保公司指定账号;担保公司查档后,代卖方付清银行按揭余款,注销抵押登记,并取回房产证,由担保公司保管。10、申请产权转移递件:经纪方陪同买卖双方到国土部门签署正式《房地产买卖合同》,境外人士或境外公司需到公证处公证(支付公证费),再到国土部门递件,由经纪方领取并保管回执。11、审批:国土部门审核资烊,批准产权转移。12、缴纳税费:国土培门出税单,买卖方(或经纪方代)缴过户税费。13、出证:经纪方陪同买卖双方取《房产证》,并做抵押登记。如买方是境外人士需抵押合同公证,支付公证费。14、银行放款:抵押登记完毕,银行发放贷款。15、交接物业:买卖双方交接物业,卖方结清相关费用。16、结清尾数:经经方将预收的剩余款项结清给卖方。 买二手房如何过户 (一)买卖双方签订买卖合同;(二)合同签订后持房地产权属证书、当事人的合法证明、买卖合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在作出是否受理申请的书面答复;(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;(五)当事人按照规定缴纳有关税费;(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 买二手房如何过户房产证 1、买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。2、房地产管理部门核查。3、缴纳契税等二手房交易税费。4、房地产管理部门核发新的房屋产权证。 买二手房什么时候过户 1、要先调查核实。在签合同并申请前，可以买方亲自到当地派出所核实。因为这样可以有效检验卖方承诺的真实性，有效保障自己的利益。这个不仅仅可以核实卖方承诺的真实性，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如卖方以前购房时的上家户口等。中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止欺骗行为。2，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。首先，卖方要在规定的期限内搬离房屋，违约是要负违约责任的比如，每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再者，如卖方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果上述问题解决即可过户。 该内容由 王远义律师 和 律说律答 共创回答 |
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