| 问题 | 如何处理商品房质量纠纷 |
| 释义 | (一)在签订合同时要注意对有关房屋质量条款的约定 房屋质量如果是非主体不合格问题，保修期约定和质量责任约定就非常重要。因此签订合同时应注意有关房屋质量条款的约定，并注意3大法律问题。 1、住宅质量保修期限 审查《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定是否违反法规规定的最低保修期及保修范围。根据国务院有关条例规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为： (1)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; (2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; (3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; (4)电气管线、给排水管道、设备安装为2年; (5)装修工程为2年。 2、其他保修范围项目 对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限，购房者须与开发商补充约定。 3、非房屋主体质量约定 建议购房者在补充协议中就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作出明确约定。比如购房者验收房屋时，若房屋发生非房屋主体质量问题，购房者有权要求开发商或开发商委托的物业管理公司限期修理、重做等。此时，购房者有权拒绝接受房屋，并有权按照《商品房买卖合同》的规定追究开发商的违约责任。 (二)充分运用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》对商品房质量纠纷的处理。 1、证据规定第七条：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平责任原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”这一条规定是有关法官在特殊情况下运用自由裁量权重新分担举证责任的规定，突破了以前的民事证据立法中对举证责任特殊规定的范围。本条明确将两个民事法律的基本原则“公平责任原则”和“诚实信用原则”写入法条作为创设法官权利的法律渊源。这一规定一方面扩大了法官对于案件把握的能力，同时也对于一些特殊类型的案件审理创设了一种新的可能性，例如在商品房质量纠纷案件中。 2、证据规定第二十五条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国产品质量法》 第四十七条 因产品质量发生民事纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或者协商、调解不成的，可以根据当事人的协议向仲裁机构申请仲裁，当事人各方没有达成仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以直接向人民起诉。 |
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