| 问题 | 问一下遇到房屋质量纠纷该怎样处理 |
| 释义 | 第一,分清责任主体,房屋质量纠纷经常涉及三个主体:开发商、物业公司、建筑施工单位。简单地说,开发商对房屋承担质量保证责任;物业公司通常对小区内公共部位承担一般的维修、管理义务;而建筑施工单位基于施工合同向开发商承担质量保证责任。只有开发商基于商品房买卖合同向购房人承担质量保证责任。所以说,如果房屋质量出现问题应向开发商提出。 第二,慎重要求退房,《商品房买卖合同解释》规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经检验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”第13条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和要求赔偿损失的,应予支持。”也就是说无论在竣工验收阶段还是在房屋交付使用后,只要出现房屋主体结构不合格或严重影响正常居住使用,购房人均可要求退房及要求赔偿损失。但在实践中,主体结构不合格不能通过验收的情况并不多见。作为购房人在入住后欲证明房屋主体不合格,往往须通过鉴定,但高额的鉴定费也往往会令购房人望而止步。且何为“严重影响正常居住使用”亦无明确法律规定。因此,法院因房屋存在质量问题判决退房的亦不多见。但购房人针对房屋存在的质量问题依追究开发商的一般质量保证责任,并要求其对造成的损失依法赔偿,只要事实清楚、证据充分,一般会得到法院的支持。 第三,注意收集证据,争取纠纷处理中的主动。如何收集证据是购房人最头疼的问题,可采取诸如拍照、摄像、书面记录等方法,必要时可请公证机关进行公证等方式收集证据。另外,向开发商提出的关于房屋质量问题及解决意见尽量以书面形式。这样,一方面可以证明该房屋当时存在何种质量问题及质量问题的状况;另一方面还可以证明购房人在诉讼时效期间内向开发商提出了质量问题及解决请求。据此,可避免因超过诉讼时效而得不到法院的保护,为协商不成情况下的诉讼解决争议做出必要的准备。 相关法律规定： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。 所谓一般质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题，例如，屋顶、墙壁漏水、渗水问题，室内地坪空鼓、开裂、问题，墙皮、面砖、油漆等饰面脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，电线漏电问题等等。 《建筑法》第六十条第二款规定：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 |
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