| 问题 | 房屋出售中的欺诈行为：一房二卖问题及解决方法 |
| 释义 | 一房二卖中的合同效力与权利归属问题。在卖房人与不同两个买受人分别签订合同后，履行合同义务并办理过户手续的情况下，后买受人成为房屋的所有权人，享有基于物权的请求权；前买受人只能要求返还购房款和赔偿损失，无法继续履行合同。若出卖人已办理过户登记后再与后买受人签订合同，则后一合同无效，出卖人需赔偿后买受人。若两次买卖均未过户登记，则房屋所有权仍归出卖人，需根据具体情况合理处理。 法律分析 1、在一房二卖中，卖房人先后与不同两个的买受人订立合同后，对后面的买受人履行了合同义务，办理了房产过户的登记手续的相关情形。一房二卖中，这种情形最为普遍。在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。而前一个购房者只能主张开发商返还购房款、赔偿损失，不能主张购房合同继续履行。2、在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。也就是卖家出卖的并不是自己的房产，所以后一个合同是无效的。因无权处分并最终导致合同无效的，由出卖人向后买受人进行赔偿。3、在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异，实践中要区别不同情况予以合理的处理。 结语 在一房二卖中，根据不同情况，前后两个买受人享有的请求权性质有所不同。如果后买受人已取得房屋所有权，其享有基于物权的请求权；而前一个购房者只能主张返还购房款、赔偿损失，无法要求继续履行购房合同。另外，在出卖人已办理产权过户登记后与后买受人签订的合同是无效的，出卖人应向后买受人进行赔偿。而如果二次买卖均未完成过户登记，房屋所有权仍归出卖人所有，需要根据具体情况进行合理处理。 法律依据 最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释第十条 |
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