| 问题 | 不动产抵押权的生效必备条件 |
| 释义 | 不动产抵押合同生效的条件包括缔约行为能力、合法的财产所有权或使用权、明确的抵押物和抵押金额、合法的抵押物权或处分权。合同当事人意思表示真实、不违反法律或社会公共利益、内容确定或可能。对于设立、改变、转让或消灭不动产的合同,从签订那天起生效,即使没有办理物权的相关规定,也不会影响合同的效力。 法律分析 一、不动产抵押生效的条件： (一)在合同订立时，当事人双方必须具备相应的缔约行为能力； (二)当事人双方在订立合同时，必须具备合法的财产所有权或者使用权； (三)当事人双方在订立合同时，必须具备明确的抵押物和抵押金额； (四)当事人双方在订立合同时，必须具备合法的抵押物权或者处分权。 (二)合同当事人意思表示真实； (三)合同不违反法律或社会公共利益； (四)合同的内容必须确定或可能。 二、不动产抵押合同生效的时间 如果当事人之间订立了关于设立、改变、转让或者是消灭不动产的合同，只要不是法律规定了的或者是有其他的约定，那么，合同从签订的那天起就开始生效。即使没有办理物权的相关规定，对合同也不会有什么影响。因为不动产的抵押合同是属于设立不动产物权合同的一种。 拓展延伸 不动产抵押权的设立 1、不动产抵押合同的签订 一般来说，签订不动产抵押合同要经过审查、估价等程序。抵押物的审查可分为三个方面：抵押人主体资格审查、抵押物权属审查、抵押物的价值审查。如何确定抵押物的价值，是签订抵押合同的一个十分重要的同题，如果抵押物价值小于或等于所担保债权的数额，在处分抵押物时，抵押权人就可能不够清偿。 因此，抵押财产的准确评估直接关系到抵押权人和抵押人的切身利益，评估过高则可能损害抵押权人利益，过低则可能损害抵押人利益。抵押财产的评估是一项专业性很强的工作，因为抵押物的价值是变动的，如以土地使用权作抵押，则可能因土地的升值或者贬值而影响原有价值。因此，应由评估机构组织专业技术人员进行评估，而不能一方单独认定。确定了抵押财产价值，还要确定抵押率。确定抵押率通常考虑的因素包括：所担保债权、抵押物在担保期限内的折旧、实现抵押权所需的费用及其他支出、税收等。 2、不动产抵押合同的登记 民法典规定不动产抵押合同成立即生效，但不动产抵押权需登记后才生效。不动产抵押合同何时生效，《民法典》实施之前有三种规定。一种规定自签订之日生效，一种规定为办理抵押登记之日起生效，还一种规定自公证之日起生效。《民法典》参照国际通行做法，规定以房地产为抵押标的物的抵押合同“自登记之日生效”。同时民法典对土地使用权和房屋、其他附着物的抵押登记部门作了规定。但对登记期限登记费用等并未规定。实践中登记部门登记的抵押期限大都是半年或者一年，这样，使得抵押人要不断办理延续登记手续和再次交纳登记费用，影响了当事人办理抵押登记的积极性。 结语 不动产抵押合同生效的条件包括缔约行为能力、合法的财产所有权或使用权、明确的抵押物和抵押金额、合法的抵押物权或处分权。同时，当事人意思表示真实、合同不违反法律或社会公共利益、合同内容必须确定或可能。根据以上条件，只要当事人之间订立了关于设立、改变、转让或者是消灭不动产的合同，合同从签订的那天起就开始生效，即使没有办理物权的相关规定，对合同也不会有什么影响。因为不动产的抵押合同是属于设立不动产物权合同的一种。 法律依据 《中华人民共和国民法典》 第三百八十六条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。 第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）海域使用权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。 第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 |
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