| 问题 | 买卖商品房需要注意哪些潜在风险？ |
| 释义 | 本文主要讨论了迟延付款违约责任、解除权消灭、贷款风险、催款函要求和商品房买卖合同的效力等问题。最重要的信息是买卖双方在迟延付款责任、解除权消灭和贷款风险方面应明确约定，催款函应满足特定要求，而商品房买卖合同在一些特殊情况下可能存在复杂性。 法律分析 1、“因不可归责于出卖人的原因导致逾期付款”的迟延付款违约责任承担原则，扩大了买受人在第三方原因或其他不可归责于买受人的原因情形下承担逾期付款责任的范围。 2、买受人在违反约定迟延支付购房款，出卖人为在法定期限内行使法定解除权的，解除权消灭。 3、以贷款方式支付房款的，买受人应对能否贷款的风险由估计，对贷款成数和具体办理协助义务应作出明确约定。约定按揭贷款由开发商代办不等于包办。贷款能否通过审批系根据申请人贷款人自身资信状况等因素决定，开发商代办责任并不表明其须为买受人办理成功贷款审批手续。 4、催款函应载明付款期限，收款人及地址，收款账户，逾期付款解除合同的内容。因出卖人原因导致买受人无法付款的，买受人不承担迟延付款的责任。 5、商品房买卖合同的效力问题。商品房的买卖相对来说产权关系清晰，只要卖方取得房屋产权证，房屋未设定抵押，没有债权债务纠纷，共有人同意出售，行为人具备民事行为能力，合同当事方意思表示真实，签订书面的买卖合同，该买卖合同就是合法有效合同。但在实践过程当中商品房的买卖远没有这么简单，可以说相当复杂，实践过程当中经常遇到下列几种情况的二手房买卖： 一是卖方与开发商签订了房商品房买卖合同，一次性交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的房房屋所有权证尚未办理完毕。 二是卖方与开发商签订了房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，但卖方的房房屋所有权证尚未办理完毕; 三是卖方与开发商签订了房商品房买卖合同，通过银行贷款交清了房款，卖方入住或未入住，卖方的房房屋所有权证已办理完毕，但卖方未还清贷款，产权证质押在开发商处或银行设定抵押登记。 四是法院执行或拍卖的房房屋，产权尚未落实到权利人名下，权利人欲将其出售。 结语 根据《因不可归责于出卖人的原因导致逾期付款》的原则，买受人在第三方原因或其他不可归责于买受人的情况下，承担逾期付款责任的范围得到扩大。对于违反约定迟延支付购房款的买受人，如果出卖人在法定期限内行使解除权，则解除权消灭。贷款方式支付房款时，买受人应对贷款风险有所估计，并明确约定贷款成数和具体办理协助义务。催款函应明确付款期限、收款人及地址、收款账户等内容。若因出卖人原因导致买受人无法付款，则买受人不承担迟延付款责任。在商品房买卖合同的效力问题上，只要合同当事方满足相关要件，签订的买卖合同即为合法有效合同。然而，在实践过程中，二手房买卖可能面临复杂情况，如产权证尚未办理完毕、贷款未还清等。 法律依据 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第七条 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 |
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