| 问题 | 房产自用或出租折旧缴税是否相同 |
| 释义 | 对企业所得税而言，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第一条第(三)款规定，除将资产转移至境外以外，企业改变资产用途(如自建商品房转为自用或经营)，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。由于自产产品转为固定资产不再视同销售，为避免房地产开发企业利用固定资产折旧避税，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)第二十四条规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。因而，本例中该企业按照会计制度的规定计提折旧费不能在税前扣除，其资产计税基础仍为1200万元。出租与自用计提折旧的不同处理根据《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第3号——投资性房地产》(财会[2006]3号)的规定，为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的作为固定资产核算的房地产，包括自身用于生产经营的自用房地产和用于赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的投资性房地产。对房地产开发企业自用房地产与作为经营如出租使用的投资性房地产在折旧计提上应作如下区分：在对投资性房地产折旧的计提上，根据《企业会计准则第21号——租赁(2006)》第二十八条规定，对于房地产开发企业用于出租而将其开发产品转为投资性房地产的，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧。由于投资性房地产存在成本和公允价值两种计量模式，对采用成本模式计量的房地产，从会计准则的要求而言，仍应当按照固定资产的有关规定计提折旧，而采用公允价值计量的投资性房地产，不计提折旧，而是以资产负债表日的公允价值计量。但从税收的角度而言，无论投资性房地产采用何种计量模式，均可按新《企业所得税法》及其实施条例关于折旧计提规定予以税前扣除，区分房地产开发商品的自用情形，其折旧的计提不受上述开发产品自用累计未超过12个月又销售的限制性规定。自用与出租其他税种的涉税处理对营业税而言，上述自用行为，也不属于《营业税暂行条例实施细则》第五条所界定的视同销售行为，无需申报缴纳营业税;如果将上述房产出租则应按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税。对土地增值税而言，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时，不扣除相应的成本和费用。对房产税和城镇土地使用税而言，《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，房地产开发企业建造的商品房在售出前不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 企业自用房产如何缴纳房产税 按照《房产税暂行条例》的规定，房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《房产税暂行条例》及《实施细则》的规定，国家机关、人民团体自用的房产免纳房产税，对于以上单位出租房产取得的租金收入应按照12%的税率缴纳房产税。根据现行税法规定，企业自用房屋房产税的计算计算公式为：年应纳税额=房产账面原值 (1-减除比例) 1.2%。 个人出租房屋如何缴税 按照个人出租房屋收入的百分之二十缴纳个人所得税。租房所得的房租每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。 土地租金是否并入房产原值缴税 一、土地价值必须计入房产原值缴纳房产税。附相关文件《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》二、关于出租房产免收租金期间房产税问题对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 事业单位出租房产是否缴房产税 《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率的1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。根据上述规定，只有由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税，事业单位的空余房子出租，按规定需要缴纳房产税，以租金收入的12%计算缴纳。 自用房产税率一般是如何计算的 1、从价计征——按照房产余值征税,房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。在这里,所扣除的比例具地域性特征,是有房产所在地的政府根据当地情况进行不同程度的比例扣除。补充:房产原值,包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气,卫生,通风等,纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。 2、从租计征——按照房产租金收入计征,房产出租的,则以房产租金收入为计税依据。注:房产出租的,以房产租金收入为房产税征收的依据;投资联营的房产,则需区别对待;共担风险的,按房产余值作为房产税征收依据;收取固定收入,则以出租房租金收入为房产税征收依据。对融资租赁房屋的房产税征收依据,以房产余值计算征收,在租赁期内房产税征收依据则由当地税务机关根据实际情况确定。 该内容由 李光伟律师 和 律说律答 共创回答 |
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