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问题 开发商延期交房,业主能否据此要求退还贷款利息?
释义
    商品房交付迟延,购房者有权解除合同并获得赔偿。开发商违约退房时应按约定赔偿全价款、利息和前期费用。一次性付款购房者可要求退还款项及利息,按揭购房者需按实际情况处理。开发商将应退款分为首付和银行贷款部分。首付退还给购房者,贷款部分直接还给银行。
    法律分析
    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应该予以支持。开发商违约导致退房,双方在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,比如一些印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失等,这些都应算入购房者实际损失的范畴,由开发商补偿。在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项或者相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂。实践中,开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。
    拓展延伸
    开发商延期交房,业主能否要求追偿贷款利息?
    根据相关法律规定,当开发商延期交房时,业主有权要求追偿贷款利息。根据合同约定,开发商应按时交付房屋,否则构成违约。业主可以据此要求开发商承担延期交房所带来的损失,包括贷款利息。业主应收集相关证据,如合同、付款凭证等,以证明开发商的违约行为。在提出要求时,业主可以通过书面形式向开发商提出索赔,并要求开发商返还相应的贷款利息。如果开发商拒绝履行,业主可以寻求法律途径,包括起诉开发商并要求追偿贷款利息。请注意,在追偿过程中,建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。
    结语
    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,当开发商迟延交付房屋且经催告后在三个月内未履行时,业主有权请求解除合同。对于开发商的违约行为,业主还可以要求开发商按约定赔偿,包括房屋全价款、利息以及业主前期已支出的费用。对于采用按揭贷款、公积金贷款购房的情况,开发商应将应退购房款分成两部分,直接退还给购房者和交还给银行。业主可以通过书面形式向开发商提出索赔,并在必要时寻求法律途径。在此过程中,建议咨询专业律师以获取更准确的法律意见。
    法律依据
    商品房销售管理办法:第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
    商品房销售管理办法:第三章 广告与合同 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
    经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
    买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
    最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十二条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
    
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更新时间:2025/2/2 6:08:34