| 问题 | 服刑人员房产买卖的法律问题与民法典 |
| 释义 | 一、民法典规定服刑人员可以委托代理人进行房产买卖。 二、开发商延期交房违约金的计算方法，包括正常延期和非正常延期两种情况，可按购房合同约定或参照相关标准计算。 法律分析 一、民法典服刑人员房产买卖怎么处理 服刑人员没有人身自由，所以不能亲自买卖房屋，但服刑人员可以委托代理人对房屋进行买卖。 《中华人民共和国民法典》 第一百六十一条【代理适用范围】民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十五条【授权委托书】委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。 二、开发商延期交房违约金怎么算 实际中，开发商延期交房主要包括以下两种情况： 1、正常延期交付 比如由于施工迟延，或者因为相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致房屋交付逾期。其实，在这种情况下购房者需要给开发商一定的宽限期，等待一段时间后就可以收房了。 并且，因为这也不是开发商能够控制的情况，非其主观故意为之，所以购房者通常不能主张违约金。 2、非正常延期交付 比如由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋，如果是因为这样导致延期交房的，因为开发商有一定的过错，所以购房者可以积极主张延期交房违约金。 主张延期交房违约金时需要按照以下规定计算： 1、按购房合同约定计算，一般就是事先在购房合同中约定好延期交房违约金，一旦发现开发商延期交房，就可以主张承担违约责任，并支付违约金。 并且，如果认为约定的违约金低于实际损失，业主还可以要求增加违约金。 2、购房合同中未做约定的，可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金并予以追偿。 结语 根据《中华人民共和国民法典》规定，服刑人员可以通过委托代理人进行房产买卖。代理人应当依法行使代理权限，并在授权委托书上明确约定代理事项、权限和期限。对于开发商延期交房的情况，若属于正常延期，购房者需给予一定宽限期，通常不能主张违约金。而若属于非正常延期，购房者可以积极主张延期交房违约金，按照购房合同约定或相关规定计算并追偿。购房者还可要求增加违约金，若约定不明确，可参照同地段同类房屋租金标准进行计算。 法律依据 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百一十二条 登记机构应当履行下列职责： （一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； （二）就有关登记事项询问申请人； （三）如实、及时登记有关事项； （四）法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 中华人民共和国民法典：第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 第一节 不动产登记 第二百一十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。 |
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