| 问题 | 民法典中住宅是否可作为办公房屋出租 |
| 释义 | 一、住宅不能作为办公房屋出租，否则违反法律规定，需改变房屋性质。 二、房屋租赁合同无效时，承租人仍需支付房屋占有使用费，并按实际使用期限支付租金，同时要承担装修和扩建损失赔偿责任。 法律分析 一、民法典住宅能否作为办公房屋出租 住宅是用于居住的，所以房屋所有人不能将住宅作为办公屋进行出租，否则就改变房屋性质。 《商品房屋租赁管理办法》 第六条有下列情形之一的房屋不得出租： (一)属于违法建筑的; (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的; (三)违反规定改变房屋使用性质的; (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。 第二十一条违反本办法第六条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款;对有违法所得的，可以处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。 二、房屋租赁合同无效,承租人还要交付租金吗 按规定，房屋租赁合同无效的，出租人仍可以要求承租人交付“房屋占有使用费”，即房屋租金。 不过，因为房屋租赁合同被认定为无效，所以交付租金时不能按合同约定给，而要按实际使用期限支付，并且可以参照房屋租赁合同约定的租金标准。 并且，房屋租赁合同被认定为无效后，要进行损失赔偿，具体如下： 1、房屋装修损失 (1)经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有。出租人不同意利用的，就由承租人进行拆除，拆除有毁损情况的，承租人要恢复原状。 已经形附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有。不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 (2)未经出租人同意装饰装修，由承租人负担损失赔偿。 2、扩建房屋损失 (1)承租人经出租人同意扩建，并且双方对扩建费用的处理没有约定的，已经办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 (2)承租人未经出租人同意扩建，由承租人负担损失赔偿。 结语 根据相关法律法规，住宅不能作为办公房屋出租，否则将改变房屋性质。若房屋租赁合同被认定为无效，出租人仍可要求承租人支付房屋占有使用费，但支付方式需按实际使用期限支付，并参照合同约定的租金标准。此外，合同无效后需进行损失赔偿，包括装修损失和扩建房屋损失的处理。根据具体情况，责任和费用的分担将根据双方的过错程度来确定。 法律依据 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百二十四条 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同： （一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押； （二）租赁物权属有争议； （三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。 中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。 中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物： （一）标的物严重不符合约定； （二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。 承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。 |
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