| 问题 | 什么是房地产成本 |
| 释义 | 房地产成本是指以房地产开发产品为成本核算对象，以正常生产经营活动为前提，根据房地产开发建设过程中实际消耗量和实际价格计算的实际应用成本。房地产成本按照资金进入企业的形态分类，可以分为采购成本、开发成本和经营成本。 一、转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项： （1）取得土地使用权所支付的金额。 包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用） 是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作，《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。 （4）旧房及建筑物的评估价格。 是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值，并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。 （5）与转让房地产有关的税金。 这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （6）加计扣除。 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。 二、房改房与商品房的区别 1、房屋来源 房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，也就是国家对职工的一种工资性实物补偿。 商品房的房屋来源，是具有经营资格的房地产开发商建成的房屋，是通过出让方式取得士地使用权。 2、价格 房改房的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定的，是以标准价或成本价出售给职工的公房。 商品房是市场经济条件下可进行交易的商品其销售价格是由市场经济供求关系决定的 3、销售对象 房改房的销售对象是有限制的，并不是任何人都可以享受国家房改优惠政策的，购买房改房的对象，只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工家庭。 商品房的出售对象是公开面向社会居民群体，根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 4、购房面积 在房改售房中，对购房的面积是有所制的。政府等部门有文件明文规定了人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。 高品房是可以按国家法律、法规，在市场上进行自由交易买卖的，购买者可根据自已的购买力，随心而定房屋的位置、楼层、结构和面积大小等内容。 5、优惠政策 购买房改出售的公有住房，是有一定的优惠政策的。公有住房的实际出售价格，是在标准价或成本价的基础上，还要进行工龄、职务或职称、家庭人口等多方面的优惠折扣。 购买商品房没有优惠，还要面临限购政策。 6、出售条件 房改房在进入市场买卖时，是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在职工住用若干年以后，才可出售。同时，大部分房改房在出售时，原单位都保了优先回购权。 商品房出售没有要求限制。 三、房地产业概述 （一）房地产业的内容及分类区分房地产开发和经营各自包括的内容。 （二）房地产业的营运生产过程和流通过程。 （三）房地产业的特点 房地产业作为一个独立行业，具有以下主要的特点。 1．房地产开发产品的单件性。2．房地产物质形态的不可移动性。 3．房地产业是城市型产业。4．房地产商品生产的周期长。 5．房地产商品的开发大都需要举债经营。6．房地产市场与多种行业经济联系紧密。 |
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