| 问题 | 不动产租赁是否适用专属管辖 |
| 释义 | 不动产纠纷的专属管辖原则规定了不动产所在地人民法院的管辖权。不动产纠纷可分为不动产权属纠纷和不动产合同纠纷，两者在管辖方面应适用不同的原则。不动产权属纠纷与不动产有实质联系，如土地确权、房屋质量等纠纷，适用专属管辖；而不动产合同纠纷与不动产仅有表面牵连，如房屋买卖、租赁等纠纷，按照合同纠纷的管辖原则处理。此外，主合同和担保合同纠纷的管辖应根据主合同确定。 法律分析 适用专属管辖。 《民事诉讼法》专属管辖原则规定，涉及不动产的纠纷由不动产所在地人民法院管辖。近年来，对于究竟什么是不动产纠纷还缺乏明确界定，理论界也存在不同的理解。在司法实践中逐渐倾向于将不动产纠纷区分为不动产权属纠纷、不动产合同纠纷，两类纠纷因性质不同，在管辖方面也应适用不同的管辖原则。 《民事诉讼法》第三十三条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： 因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。 1、不动产权属纠纷 与不动产有实质联系的纠纷，如土地确权、房屋质量、侵权等纠纷才适用专属管辖，由不动产所在地人民法院管辖。 2、不动产合同管辖 与不动产仅有表面牵连关系的合同纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷就没有专属管辖的必要，而应按照《民事诉讼法》第24条的规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。” “不动产纠纷”应根据性质部分适用专属管辖 明确适用专属管辖的不动产纠纷范围限定为部分物权纠纷，即“《民事诉讼法》第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地”。 根据《民诉法司法解释》的上述规定，因商品房买卖合同产生的纠纷并不当然适用不动产专属管辖的原则，只有与不动产物权相关的纠纷方能适用。现实中，因商品房买卖合同引发的纠纷，在房屋没有竣工验收交付业主、办理产权登记之前，房屋的所有权没有转移，开发商与业主因商品房买卖合同产生的纠纷，大多属于合同纠纷，不适用专属管辖原则。 不动产纠纷专属管辖的“例外性规定” 主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。司法实务特别是对于银行贷款案件的审理均遵循这一规定，对于借款抵押担保合同，在管辖问题上遵循从主合同管辖地原则，即便单纯就抵押合同提起纠纷，也是由担保人所在地法院管辖而不是由抵押物所在地法院管辖。 结语 根据《民事诉讼法》的专属管辖原则，不动产纠纷的管辖应根据纠纷的性质来区分。不动产权属纠纷和与不动产有实质联系的纠纷应由不动产所在地人民法院管辖；而与不动产仅有表面牵连关系的合同纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷，则应按照被告住所地或合同履行地人民法院的管辖规定。然而，对于商品房买卖合同引发的纠纷，在房屋未竣工验收交付业主、办理产权登记之前，大多属于合同纠纷，不适用不动产专属管辖原则。此外，主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼时，应根据主合同确定案件管辖。 法律依据 中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）：第一编 总则 第二章 管辖 第二节 地域管辖 第三十八条 有管辖权的人民法院由于特殊原因，不能行使管辖权的，由上级人民法院指定管辖。 人民法院之间因管辖权发生争议，由争议双方协商解决；协商解决不了的，报请它们的共同上级人民法院指定管辖。 中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）：第一编 总则 第二章 管辖 第二节 地域管辖 第三十四条 下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖： （一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖； （二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖； （三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。 中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）：第一编 总则 第二章 管辖 第一节 级别管辖 第十九条 中级人民法院管辖下列第一审民事案件： （一）重大涉外案件； （二）在本辖区有重大影响的案件； （三）最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。 |
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