| 问题 | 二手房定金违约应对方法 |
| 释义 | 购房者如何合法退回购房定金？购房者应与开发商商谈商品房预售合同的主要条款，并聘请专业律师进行谈判。购房者需保留证据，如录音或录像，聘请律师的合同和发票，公证以及证人等，以证明自己在规定时间内与开发商商谈过合同内容。若未能达成一致意见导致合同无法订立，开发商应退还定金。购房者应提高证据意识，确保取得足够的证据支持。 法律分析 根据《民法典》第五百七十七条的规定，一方不履行义务是可以要求对方承担违约金，继续履行或者赔偿损失等责任。而且关于定金的规定，买家是可以要求卖家双倍返还定金的。 购房者怎样才能从开发商那合法合理的退回购房定金呢 首先，作为购房者要在定金合同或认购书约定的时间去和开发商商谈商品房预售合同的主要条款。 作为购房者要在定金合同或认购书约定的时间去和开发商商谈商品房预售合同的主要条款，而不是告诉开发商我不买房了。通常作为开发商来说，商品房预售合同的版本不容改变，而购房定金合同或认购书中往往不包括以下内容：违约责任、交房时间、交房条件、付款期限、贷款银行的选择、补充条款、开发商的广告是否作为合同的条款、小区具体的设计规划图以及其他购房细节。然而上述内容都是商品房预售合同的主要条款，也就是说，购房者可以从选择上述内容中的一项或几项同时和开发商谈判，若未能达成一致意见，而导致商品房预售合同无法订立的，根据较高院关于商品房买卖的司法解释，开发商应该退回所收取的定金。 建议：作为购房人较好是聘请专业的律师去和开发商就合同的主要条款进行谈判，因为律师对合同的熟悉程度，以及专业的合同条款谈判能力，一般不会遗漏所需要谈判的内容，同时律师可以提出既合理又让开发商难以接受的合同条款。 其次，作为购房者要有证据意识。 作为律师有必要提醒各位购房者，若一旦发生开发商拒绝退还定金而发生诉讼或仲裁，要有足够的证据证明自己在定金合同约定的时间和开发商就合同的内容商谈过(即要证明自己没有违约)。而现实中很多购房者虽在规定的时间和开发商商谈具体的合同内容，但是往往由于没有的证据意识而导致败诉。在这里，本律师提供以下几种方式供购房者作为取证的参考： 1、录音或录像，目的是还原商谈合同内容的情形，尤其是录像一目了然，而且现在的智能手机均有摄像功能(取证时务必采取隐蔽的方式进行); 2、如果聘用律师提供法律服务，在无法就合同主要条款达成一致意见时，聘请律师所签订的《聘用律师合同》及律师事务所的开具发票，在法庭上均可以作为有力证据，证明就购房问题，聘请专业的律师去参加谈判; 3、可以聘请公证人员就合同的商谈过程进行公证; 4、可以请两个以上的证人一起去和开发商商谈合同的内容，一旦发生诉讼，证人可以出庭作证，但是证人证明力有待考证。 结语 购房者合法合理退回购房定金的方式有两点需要注意。首先，购房者应与开发商商谈商品房预售合同的主要条款，而不是简单地告知开发商不购房。购房定金合同往往不包括重要内容，如违约责任、交房时间、付款期限等。购房者可与开发商协商这些条款，若无法达成一致意见，开发商应退还定金。建议购房者聘请专业律师参与谈判，以确保合同条款的合理性和完整性。其次，购房者应保留足够的证据，证明在定金合同约定的时间与开发商商谈过合同内容，以避免诉讼时的败诉。购房者可采取录音或录像、聘请律师提供法律服务并签署相关合同、公证商谈过程，或邀请多个证人共同参与商谈等方式取证。这些措施将有助于购房者在维权时提供有力证据。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 |
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