| 问题 | 还建房买卖合同是否合法？ |
| 释义 | 还建房买卖合同的法律效力问题。根据还建房的性质，买卖合同可能没有法律效力。城中村改造中的小产权房纠纷难以得到法律保护。国有土地上的还建房可以办理两证，具备法律保障。办理还建房买卖多数通过仲裁和公证，但仍存在风险。拆迁早期更名拆迁协议可以保障产权问题，但存在风险。经济适用房需满足一定年限后方可上市交易。还建房买卖需谨慎，法律保障有限。 法律分析 还建房买卖合同有法律效力吗? 还建房通常采用公证的办法来交易，但买卖合同不具有法律效力，根据具体的还建房的性质来看，还建房的买卖具有一定的风险。还建房经常被称作小产权房，又称为统建楼，统建房。还建房是政府为统一拆迁后，对居民做出的补偿住房，用以安置拆迁居民的安置性补贴住房，和商品房不同，还住房不通过交易取得，而是通过政策补贴获得，因此买卖合同是没有法律效力的。 第一种还建房主要针对城中村改造，征收拆迁后采取产权调换方式，选择在集体土地上的房屋进行调换，该类房屋俗称“小产权房”。一旦出现纠纷，购房人的权益在法律上很难得到保护。 另一类还建房是指，国有土地上的房屋拆迁进行还建，一般通过划拨方式取得建设用地，并且具备开发所需要的五证。一般来说，如果是重大城建拆迁的还建房，将来是可以办两证的。 该类房屋也分为两种：一种是经济适用房性质，一种是商品房性质。 区别是经适房办两证后，需要满5年才能上市交易，而商品房只要办证后就可以随时交易。也就是说，购买国有土地拆迁的还建房，最起码是有“两证”的，购买这类房子和一般的二手房差别并不大，这样的操作是有法律保障的。 现在办理还建房买卖多数通过仲裁和公证来办理，但这样的过程也不完全能保障购房者的权益。还有一种办法比较保险，就是在拆迁早期，将拆迁协议更名，即可保障产权问题，不过此时还建房实体看不到，也存在一定风险。 对于还建房，由于没有产权证，因不能买卖，所以公证处不会给予公证。有的拆迁还建房属于经济适用房，而有的属于商品房，那么，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后(一般为5年)，方可按市场价上市出售。出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳一些费用。 结语 根据以上内容可知，还建房买卖合同通常不具有法律效力，存在一定的风险。还建房分为小产权房和国有土地拆迁还建两种类型，其中小产权房购房人的权益在法律上难以保护。而国有土地拆迁还建房一般办理两证，具备法律保障。购买还建房时，多数通过仲裁和公证办理，但这并不能完全保障购房者的权益。因此，在拆迁早期将拆迁协议更名可能是一种较为保险的方式，但也存在一定风险。总之，购买还建房需谨慎，确保自身权益的保护。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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