| 释义 |
商品房预售的条件：已交土地费用，持有建设许可证，投资达四分之一以上，签订监管协议，办理预售登记。上海市还需满足：已支付土地费用，取得房地产权证书，获得规划和施工许可证，投资完成25%以上，确定竣工日期，并有配套建设计划，签订监管协议，制定公约和物业合同。
法律分析
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售的条件是：
1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押。
2.持有建设工程许可证。
3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议。
5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
根据《上海市房地产转让办法》第32条的规定，商品房预售应当符合下列条件：
1.土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金;
2.土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书;
3.取得商品房的建设工程规划许可证;
4.取得商品房的建设工程施工许可证;
5.商品房建设安装工程的总投资已经完成25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格;
6.已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划;
7.已经与在上海注册登记的银行签订了预售款监管协议;
8.已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。
结语
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《上海市房地产转让办法》的相关规定，商品房预售需要满足一系列条件，包括土地使用权的取得、工程许可证的持有、资金投入、预售款监管协议的签订等等。此外，还需要落实竣工交付日期和配套建设计划，并与银行和物业管理企业签订相关协议。以上是根据法律规定的要求，确保商品房预售的合法性和可靠性，为购房者提供保障。
法律依据
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
|