| 问题 | 导致房屋买卖合同无效的原因 |
| 释义 | 房屋与土地不可分离，转让时必须同时转让土地使用权。转让房屋需征求共有人或承租人的优先购买权。欺诈转让的商品房合同无效。违法预售商品房及涉及违法土地使用权转让禁止转让。其他法律法规也有禁止转让规定。 法律分析 1、房屋与土地分开转让的。房产和地产不得分开转让，这是因为房屋是建筑在土地上的，为土地的固定附着物，二者之间具有不可分离性，否则，极易引起损失或导致纠纷。因此，房屋的所有权通过买卖合同转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。 2、侵犯优先购买权的。所转让的房屋的产权为数人共有或已对外出租的，必须征求共有人或承租人的是否行使优先购买权回复。未取得其他共有人或承租人的同意，擅自出卖房屋的，其买卖行为一般应为无效，但善意第三人的除外。 3、因欺诈而转让商品房的。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 4、商品房预售违法的。 5、在商品房转让过程中，涉及到土地使用权转让违法的。 6、其他法律法规的强制性规定禁止转让的。 拓展延伸 房屋买卖合同纠纷的解决途径 房屋买卖合同纠纷的解决途径可以通过以下几种方式来实现。首先，当双方出现合同纠纷时，可以尝试通过协商和谈判解决。双方可以通过沟通、妥协和互相让步来达成一致。其次，如果协商无果，可以考虑寻求第三方的调解或仲裁。这可以通过委托专业的仲裁机构或调解机构来进行。第三，如果仲裁或调解也无法解决争议，可以考虑提起诉讼。在法院的审理过程中，法官将根据相关法律和证据来做出判决。最后，当双方对法院的判决不满意时，还可以进行上诉。总之，房屋买卖合同纠纷的解决途径是一个逐步升级的过程，需要根据具体情况选择合适的方式来解决。 结语 房屋买卖合同纠纷的解决途径多种多样。首先，可通过协商解决，通过沟通和妥协达成一致。其次，如协商不成，可寻求第三方的调解或仲裁。最后，如仲裁或调解无法解决争议，可提起诉讼。解决房屋买卖合同纠纷需要根据具体情况选择合适的方式。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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