| 问题 | 如何应对拆迁对抵押贷款房屋的影响 |
| 释义 | 房屋抵押贷款拆迁时，抵押权人有权优先获得拆迁款偿还。政府征收房屋需提供货币补偿或房产调换。拆迁导致抵押物灭失时，抵押人可用拆迁补偿款清偿债务。房屋抵押权对外效力包括抵押物处分权、先后顺序清偿和对债权的效力。拆迁安置款可通过货币补偿或房屋产权调换方式进行。货币补偿方便、避免问题，而产权调换以实物形态体现补偿。产权调换适用于居住和非居住房屋，但排除非公益事业房屋附属物。 法律分析 房屋抵押贷款的房子被拆迁时,抵押权人有权优先获得拆迁款偿还。如果政府要征收个人或单位的房屋或其他不动产,必须依照法律规定给予相应的货币补偿,并可以要求房产调换。如果房屋拆迁导致抵押物灭失,抵押人可以利用拆迁补偿款来清偿债务。 一、房屋抵押权具有怎样的对外效力 抵押权是抵押权人享有的当债务人不履行债务时，依法处分抵押物并优先受偿使其债权实现的权利。 房屋抵押权的对外效力是： 一是房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力，抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效。 二是房屋抵押权对后位抵押权的效力，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿。 三是房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。 二、拆迁安置款的补偿方式有哪些 拆迁补偿的方式有两种：可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 货币补偿作为主要方式。货币补偿操作简单，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾。 “产权调换”是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。 结语 房屋抵押贷款的拆迁问题涉及到抵押权人的优先权和拆迁补偿的方式。根据法律规定，抵押权人在房屋拆迁时有权优先获得拆迁款偿还债务。同时，政府在征收个人或单位房屋时，必须按照法律规定给予相应的货币补偿，并可要求房产调换。如果房屋拆迁导致抵押物灭失，抵押人可以利用拆迁补偿款来清偿债务。房屋抵押权具有对外效力，包括对抵押房屋处分权、对后位抵押权和对抵押房屋上债权的效力。拆迁安置款的补偿方式主要有货币补偿和房屋产权调换两种。货币补偿简便操作，并避免了后续问题，而产权调换则是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论采用何种方式，都应遵循法律规定和公平原则。 法律依据 《民法典》第三百九十条 担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 |
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