| 问题 | 丽水市市区2005年房屋拆迁货币补偿基准价方案 |
| 释义 | (一)住宅、办公用房砖混二等货币补偿基准价：一类地段：3510元/平方米;二类地段：3400元/平方米;三类地段：2610元/平方米;四类地段：1950元/平方米;五类地段：1270元/平方米。(二)住宅、办公用房地段等级划分范围详见《丽水市区2005年住宅、办公用房拆迁地段等级划分图》。(三)住宅、办公用房修正系数幅度：1、区位差价修正系数幅度为-10%+10%;2、其他因素修正系数幅度为-5%+10%，适用于户型、特殊结构形式、周围环境等因素。3、市场系数：-3%+5%，视基准价公布后实施项目拆迁时的市场变动情况确定。二、工业用房拆迁补偿价按《丽水市区2005年工业用房拆迁等级划分图》划分等级，由有资质的评估机构评估确定。评估公式为：土地评估价+房屋重置价。三、商业用房拆迁补偿价按《丽水市区2005年商业用房拆迁地段等级图》和《丽水市区2005年商业用房拆迁路线价图》划分等级，由有资质的评估机构评估确定。丽水市市区2005年房屋拆迁货币补偿基准价方案说明一、确定基准价方案的过程根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》和《丽水市城市房屋拆迁管理办法》的规定，2005年3月市建设局会同计划、国土资源等部门，就2005年我市市区房屋拆迁货币补偿基准价的有关问题进行讨论研究，对定价原则、地段划分原则、价格采样依据等主要问题形成一致意见。在各部门进行了大量调查研究的基础上，经过反复讨论、多次调整，形成2005年房屋拆迁货币补偿基准价方案。二、确定基准价的原则以《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第二十二条的规定为原则，即：被拆房屋货币补偿基准价，由市、县房屋拆迁主管部门会同价格、国土资源、规划等行政主管部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定。三、房屋用途的划分按《浙江省房屋拆迁价格评估暂行办法》第三条第(五)款规定分为住宅、商业用房、办公用房、工业用房及其它房屋用途。四、地段等级的类别划分参照丽水市区2004年基准地价等级划分。五、主要的价格资料依据市建设局掌握的2004年度市区各房地产开发公司的商品房销售价格、数量等资料。六、基准价的确定按照确定房屋拆迁货币补偿基准的原则，采用真实的价格依据，按照地段划分类别，确定拆迁房屋货币补偿基准价如下：1、住宅按照附件的资料分析：2004年一类地段的平均价是3660元/平方米;二类地段的平均价是3550元/平方米;三、四、五类没有成交案例。附件一中大部分新建商品房住宅房屋结构达到砖混一等、钢混二等水平。根据附件一的价格，对房屋结构等级进行修正(砖混二等530元/m2，砖混一等600元/m2，钢混二等690元/m2)，修正到砖混二等，建筑物重置价150元/m2，确定一、二类地段的砖混二等补偿基准价分别为3510元/平方米、3400元/平方米。由于三类、四类、五类地段缺乏案例，我们结合基准地价的级差程度和市区房价的总体上涨水平以及该类地段原补偿基准价，经有关专业人员分析将一类、二类地段基准价相当于去年同地段基准价上浮百分比的平均数，作为三类地段上浮的百分率，得出三类地段砖混二等补偿基准价2610元/m2。四类、五类地段，我们通过对周边环境调查、分析，确定该地段基准价分别在原补偿基准价的基础上浮20%、15%，得出四、五类地段砖混二等的补偿基准价分别为1950元/m2、1270元/m2。2、办公用房：参照住宅。3、工业用房：参照上一年方法，即土地评估价格+房屋重置价。4、商业用房：参照上年方法，由有资质的房地产评估机构评估确定商业用房的拆迁补偿价。5、住宅、办公用房区位差价系数幅度-10%10%，其它因素修正幅度-5%10%，是根据有关评估规范的要求最大限度限制估价人为因素。七、被拆房屋货币补偿水平分析国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条和《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十一条规定拆迁房屋货币补偿金额，以房地产市场评估价格确定。这一规定体现了等价补偿的原则，也就是说：被拆房屋的市场价值就是该被拆房屋的拆迁补偿金额。按照国务院、浙江省确定的拆迁补偿原则，我们通过新建商品房市场价格、房屋拆迁货币补偿基准价、被拆房屋市场价值、被拆房屋补偿金额、被拆房屋实际获补金额五个方面的比较来分析2005年我市的拆迁房屋货币补偿水平。以一类地段为例，2004年新建商品房市场价格平均水平为3660元/m2。而由于开发商现打破计划经济条件下楼层、朝向等差价系数总和为0的规则，在实际销售中，楼层、朝向系数突破零，个别楼盘的层次、朝向系数甚至加到20%，所以出现个别套房售价超过4500元/m2的情况。因为被拆房屋都为已建成使用的房屋，所以反映被拆房屋市场价值的最贴切的参照物就是与被拆房屋相似的二手房的市场价。经过对市区2004年第四季度近似拆迁房屋的二手房市场成交价格的统计(附件二)的分析，我市2004年第四季度二手房交易的价格平均水平为一类地段3240元/m2，二类地段为2994元/m2，三类地段为2554元/m2。按照2005年基准价方案确定的补偿价格，被拆房屋的成新率(砖混结构)按80%的平均水平来测算，一类地段砖混二等房屋拆迁的基本补偿水平为3510-530(1-80%)=3404元/m2;二类地段砖混二等房屋的拆迁补偿水平为3400-530(1-80%)=3294元/m2;三类地段砖混二等房屋的拆迁补偿水平为2610-530(1-80%)=2504元/m2。由此可见，按本方案确定的基准价补偿水平高于二手房的市场价格，也就是说，拆迁补偿价格高于被拆房屋实际价值，再加上8%的政府补贴，被拆房屋应该是得到实惠的。我们假设拆迁附件二中第21号案例在2005年4月1日实施拆迁，对该房屋按拆迁房屋评估办法评估确定该房处一类地段中，该房2001年竣工，结构为砖混二等，六层楼房的第二层，区位系数+ 5%，户型、结构、周围因素等其它因素一般，修正系数为0%，层次系数+2%，2004年末到05年4月1日市场系数调节为+3%，扣除折旧5304%，则补偿价格为[3510(1+5%)(1+0%)(1+3%)(1+2%)5304%=3851元/m2。加上政府补贴8%，实际获补金额为3851(1+8%)=4159元/m2。我们通过对该案例的评估以新建商品房市场价格、基准价、二手房的市场价、被拆房屋的补偿金、被拆房屋的实际获补金额五项进行比较(见下表)，可以看到，按照方案确定的基准价对被拆房进行评估补 新建商品房市场价格补偿基准价被拆房屋的市场价值(二手房市场价)被拆房屋补偿金被拆房屋实际获补金额3660-45003510元/m23400元/m23851元/m24159元/m2偿的金额，与新建商品房的市场价格接近，但大大高于被拆房屋的实际价值。也就是说，被拆迁人用获得的补偿金额去买同等水平的房屋还有盈余;去买比被拆房屋品质好的新建的商品房，则可能还要自己掏很少一部分钱来补，我们认为这是合理的。因为买同等水平的房屋有盈余，在物质上体现了对被拆迁人为城市建设所作贡献的肯定。买品质较好的新建房屋，自己要补贴一点，体现了被拆迁人追求更高生活品质所应有的付出。从对实际案例的评估过程中，我们可以发现，拆迁房屋货币补偿基准价并不是被拆房屋的实际补偿价，而只是反映某种标准条件下的价格水平(我们公布基准价所设定的条件是新建砖混二等住宅)。这个被设定的标准条件越高，则基准价越高，而实际补偿过程中若补偿对象相对标准条件低的，补偿价要根据地段区位、成新、层次、环境、市场等因素向下修正。相对条件高的，还要向上修正，最终的补偿价格还是要按照等价补偿的原则，按房地产市场评估价确定。 |
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