| 问题 | 分清定金和订金的区别 |
| 释义 | 很多购房者可能对于购房知识没有过多的了解，那么就很容易上了开发商的当。购房者在签订认购书时一定要注意定金的写法是否正确，如果认购书中的“定金”写成了“订金”，那么就无法适用定金罚则。如果认购书中约定的钱款用途为“订金”，那么如果卖家不及时履行协议，告到法庭上，也顶多将订金退还，无法享受到双倍的定金赔偿。 其实“定金”和“订金”的区别主要是在法律债务性质上的不同。“定金”是指当事人以定金形式担保的债务不正常履行时，对违约方在定金方面的处罚，如收取定金方毁约，应以当时实际收取定金的双倍返还。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用，如收取订金不履行协议，支付方有权要求返还订金款。所以购房者一定要分清楚这二者的区别，实践中经常会因为将定金写成订金而造成了诸多的纠纷事件。 一、签了认购合同开发商能违约吗 要回答这个问题，我们要先看一下认购书约束力的时间范围。因为，认购书的约束力是有期限的，作为预约的认购书是为签订预售合同或出售合同而做的准备，如果商品房预售合同或出售合同已经签订，或者因为协商不成而无法签订商品房预售合同或出售合同的，认购书都将终止其效力。 实践中，开发商通常都是以认购人拒绝签订预售合同或出售合同为由，要求认购人承担违约责任。不能签订商品房预售合同或出售合同，是否为购房人的违约行为应当具体分析： 第一，如果认购书中明确约定，购房人应当在某个具体时间之内前来与开发商协商签订合同的，购房人则负有在约定时间内与开发商协商的义务。如果购房人不履行该义务，就是违约，应当承担相应的违约责任。 第二，如果购房人在约定时间内已经前来与开发商协商，但是因为购房合同或补充协议的集体条款存在分歧而不能达成一致意见时，或者由于其他原因致使购房者不能购买已认购的房屋时，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在一定期限内全部返还购房者所交预付款或定金。 第三，对于开发商不符合销售条件的房屋，应视为开发商违约，购房者可追究其违约责任，如要求返还预付款及利息或双倍返还定金。 在签署、履行商品房认购书阶段最容易产生纠纷，考虑到购房者实际上要承担较大程度的定金条款的约束力，购房者应尽量避免与开发商在商品房认购书中约定定金条款，而代之以“订金”，并明确约定，如因双方对于买卖合同条款的分歧而无法签署买卖合同的，订金应全额返还。购房者最好还是请专业律师协助一下，免得还没签订购房合同就惹一堆麻烦。 二、一般买房定金是多少 定金的数额原则上是由当事人约定的，但法律对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金，将定金的惩罚限定在一定的限度内。 定金是债的一种担保方式，是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。债务人履行债务后，给付定金的一方有权收回定金，或者将定金抵作价款；收受定金的一方不履行债务的，应当将双倍的定金返还给付定金的一方。给付定金的一方不履行债务的，则无权要求返还定金。 值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书（或称意向书）并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。 |
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