| 问题 | 商品房买卖合同什么情形下终止 |
| 释义 | 1.合同双方协商一致终止履行合同义务；2.合同约定的终止条件构成时；3.合同履行期届满前，当事人一方明确表示不继续履行合同义务；4.当事人一方迟延履行合同义务，经催告后在合理期限内未履行合同义务；5.当事人一方因违约或迟延履行合同义务致使合同目的不能实现的；6.发生不可抗力事件致使合同无法履行或达不到合同目的；7.具有以下情形导致合同目的无非实现的：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；8.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的。 商品房买卖合同无效的情形 1、房地产分离出卖，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。2、产权未登记过户，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。3、产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。4、侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人有优先购买权。 商品房买卖什么条件下可以解除合同 1、不可抗力因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。2、卖方明示违约在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。3、先卖后抵押的商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。4、一房二卖的商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。5、隐瞒无证售房事实的卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。6、隐瞒房屋抵押的事实卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。8、房屋主体结构不合格因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。9、房屋存在严重质量问题因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。10、面积误差比超过3%卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。11、过分迟延交付房屋的卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。12、过分迟延产权过户商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。 商品房买卖合同有哪些无效情形 商品房买卖合同无效情形有以下这些：(1)无民事行为能力人所签订的商品房买卖合同。(2)限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的商品房买卖合同。(3)以欺诈签订的商品房买卖合同。(4)以胁迫的手段签订的商品房买卖合同。(5)乘人之危签订的商品房买卖合同。(6)双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的商品房买卖合同。(7)当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为商品房买卖合同无效。 什么情形下房屋买卖合同无效 有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 商品房买卖合同中可退房的情形有哪些 商品房买卖合同中可退房的情形：1、商品房的质量存在问题开发商需保证商品房的质量，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者均可要求退房及赔偿损失；2、商品房的实际交付面积与双方约定的面积不符开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积不符，面积误差比绝对值超过3%的，购房者可要求退房；3、商品房套型误差过大按套（单元）计价的预售房屋，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可要求退房并由开发商承担违约责任；4、开发商擅自变更规划设计开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更规划、设计。如经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应及时书面通知购房者，购房者有权在规定时间内作出是否退房的书面答复。如开发商未未在规定时间内通知购房者，购房者可要求退房并由开发商承担违约责任；5、开发商迟延交付商品房如开发商未能在合同约定的期限内交付商品房，经购房者催告后开发商在合理期限内仍未交付商品房，购房者可要求退房；6、因开发商原因无法办理房屋所有权登记法律规定或双方约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可要求退房；7、非因购房者原因未能订立商品房担保贷款合同商品房买卖合同中约定购房者以担保贷款方式付款的，如因开发商原因或不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可要求退房。 该内容由 曲兴律师 和 律说律答 共创回答 |
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