| 问题 | 从银行购买未过户房产被占有 |
| 释义 | 一、从银行购买未过户房产被占有 居民住房等不动产的买卖中，很多当事人购买房屋后，没有及时办理产权登记，导致房屋产权仍旧登记在开发商等前房主名下。一旦开发商等前房主被法院申请执行，相关房屋会被一并列入执行财产。此种情况下，当事人明明已经支付了全部购房款，很多也搬进房屋实际居住了，如何阻止法院对房屋进行拍卖呢？ 救济方法：及时向执行法院提出异议，请求排除对相关房屋的执行。 如何提前预防呢？ 作为当事人自身，在购买房产时，（1）要注意务必与卖房人签署书面的买卖合同，明确好双方的权利义务关系。（2）签署书面合同后，及时要求卖房人配合办理过户手续，将房产变更登记至自己名下。如果开发商等卖房人因各种原因导致无法办理过户手续的，注意保留好相关证据。（3）及时按约支付购房款，保留好全部支付凭证，谨慎使用现金支付，尽可能使用银行卡转账以保留支付证据。（4）签订合同、按约支付价款后，及时完成对相关房屋的占有，例如在房屋内实际居住。 法律规定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 二、最高法院判例：买房未登记也未占有，不享有房屋所有权 有人购买房屋后，经常会出现购买人将房产搁置不办理产权登记，也不实际占有使用的情况。一旦房地产开发商涉及其他民事诉讼，导致其开发的房产被查封执行，就会影响购房人的权利。此时，购房人认为：我已经交纳了全款，房子应该属于我所有，不可以因开发商的其他债务而被执行。第三方债权人则主张：我申请执行的房产因开发商没有为任何人办理产权登记，根据物权登记原则，仍然属于开发商所有，应该可以执行。 遇有这种情况，一旦法院允许执行，就会把购买人已经交纳全款或部分交款的房产执行给他人抵顶债务，致使购房人无法取得所买房产，从而造成巨大损失。最高人民法院在2011年的杭州《全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。预告登记期间内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权利人。” 三、占有银行财产六万元什么罪 最基本的涉嫌侵占罪。侵占罪，是指以非法占有为目的，将他人交给自己保管的财物、遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，拒不交还的行为。本罪的主体为一般主体，凡年满16周岁具有刑事责任能力的自然人均可构成本罪。本罪在主观方面必须出于故意，即明知属于他人交与自己保管的财物、遗忘物或者埋藏物而仍非法占为己有。犯罪对象只限于三种财物：一是代为保管的他人财物；二是他人的遗忘物，遗忘物不等于遗失物，也不同于遗弃物；三是他人的埋藏物。《刑法》第270条规定的侵占罪，其犯罪对象仅限于三种财物：一是代为保管的他人财物；二是他人的遗忘物；三是他人的埋藏物。侵占罪与其他侵犯财产犯罪的一个关键区别在于侵占包括两个密不可分的行为特征，即合法持有+非法侵吞：行为人将自己业已合法持有的他人财物非法转归为己有，并且拒不交出、拒不交还的。 |
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