| 问题 | 签署二手房购房合同要小心哪些细节问题 |
| 释义 | 签署二手房购房合同要小心的细节问题： 一、确认基本信息的真实性和有效性。 二、约定总房款和税费的付款时间和方式。 三、确定交房细节。 四、明确违约责任。 五、必须学会使用补充协议。 一、认购书是购房合同吗 认购书不等于购房合同。 但是如果认购书具备以下内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为购房合同： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法 （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 二、商品房买卖合同应当包括的条款有哪些 一、当事人：商品房的出卖人一般是房地产开发企业，应注明其名称、法定代表人、工商登记号、住所及联系方式等基本情况。买受人如为法人或其他组织，同样予以注明。如为自然人，则应注明其姓名、身份证件号码、住所及联系方式等。 二、商品房基本状况 首先要注明出卖人出售房屋的法律依据，包括土地使用权出让合同号、土地使用权证或建设用地批准证书号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、如为预售商品房，还应明确其预售许可证号。 其次，要注明商品房的基本情况，包括具体位置、楼层、朝向、建筑面积及套内建筑面积等。其他装修、装饰等可由当事人自由约定。 三、价款及支付方式： 商品房的价款包括单价与总价两种。总价可以按幢、套或单元计价，不论商品房实际面积与约定是否存在误差，均不对其价格进行调整。单价是按商品房面积计价，可分为依建筑面积计价、依套内建筑面积计价和依使用面积计价三种方式。 商品房买卖合同的价款支付方式一般有三种方式：第一，以所购商品房抵押贷款的方式付款，也称按揭付款;第二，一次性付款;第三，分期付款。按揭付款方式，应明确约定买受人应支付的首期金额及支付时间与方式，向哪家银行申请贷款，如贷款申请不获批准时有关事项的处理等。如为一次性付款或分期付款方式，则应明确房款或各期房款的支付时间及方式。 四、商品房交付使用方式及条件：合同需明确商品房的交付时间与程序。通常由出卖人于合同约定日期前通知买受人前往商品房所在地接受交付，买受人则于交付使用通知送达后按约定或通知指定的日期接受交付。 合同应对商品房应当具备的使用交付条件约定，主要为商品房应具备必要的验收文件，如建筑工程质量验收、消防验收、综合验收登记备案表等。买受人依照合同约定的交付使用条件对商品房进行验收。 五、公共配套设施设备条款：由于商品房的正常使用有赖于各种公共配套条件的完善，因此合同对该部份应当予以明确约定。 六、面积差异的处理：当事人可对房屋面积的差异作出约定，当事人没有约定的，依照最高人民法院的司法解释确定。 七、产权登记的约定：由于我国不动产物权的变动以登记为要件，因此在商品房交付使用后应办理将房屋所有权及相应的土地使用权转移到买受人名下的登记手续，合同对此应作明确约定。 八、违约责任：出买人的主要义务是提供合格的商品房，其主要的违约情形是未按合同约定的日期和标准交付商品房，承担的违约责任方式主要为实际履行、赔偿损失、修理或更换、解除合同。买受人的主要义务为付款并接受商品房，承担违约责任的方式是实际履行合同、赔偿相应损失和解除合同。 三、如何避免商品房风险 需要注意以下几点： 1、签订合同前，要在售楼部查看开发商的五证是否齐全，即建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证是否具备; 2、注意合同中可以修改的条款，开发商承诺的内容一定要写进合同条款里边; 3、注意合同中的违约条款，商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理房产证的违约责任，但是往往违约金额都不高，因此，购房者一定要注意这些细节，尽可能提高违约金。 4、仔细查看合同附件，常见的合同附件包括所购房屋平面图、公摊面积表、质量保证书、装饰标准、住宅使用说明书等，对于补充协议的条款也常常列为合同附件。 5、妥善保管开发商的宣传资料，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定的允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，可以视为合同内容。 【本文关联的相关法律依据】 《商品房销售管理办法》第十六条，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。 |
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