| 问题 | 按揭期房的法律性质 |
| 释义 | 我国以按揭购买的期房是指商品房建造至法律规定的一定阶段，开发企业依法取得商品房预售许可证后，开发企业与购房人签订的商品房预售合同，同时买房人把将来取得房产权预抵押给银行，承诺取得房产证后办理正式的抵押登记，向银行贷款支付房款，同时开发企业为购房人提供保证，在取得正式的房产证后，该保证到期。 显然我国的按揭购房，与香港的按揭购房性质存在差异。香港的按揭购房与抵押因产业的类型而相应的分为法定式和公义式，其中楼花按揭(期房按揭)是香港的公义式按揭，现房按揭为法定式按揭，香港《地产转让及物业条例》第四十六条的规定，当公义式地产转化为法定式地产时，相应的按揭自动转换。我国现行的按揭购房不会自动转换，仍需要再购房人取得房产证后办理正式的抵押登记。因此，我国期房按揭涉及两个阶段，取得房产登记之前和取得房产登记之后。在房产证取得之前，购房人以预抵押的方式将将来可能取得的房产抵押给贷款银行，同时由房地产开发公司即出卖人作为担保人，银行将购房人申请的贷款直接拨付给房地产开发公司。我国采取物权登记主义，因此在房产证取得之前，购房人并没有真正取得该商品房的所有权，只是基于商品房买卖合同将来可能取得该房产。如在此过程就该房产发生纠纷，需要查封的也只能是预查封。但是关于预抵押和预查封，并没有一个系统的完善的法律加以规定，如预抵押仅是在建设部制定的《城市房地产抵押办法》中有零星规定，而预查封则是由《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中加以规定。因此，以银行贷款购买的期房，在房产证取得之前，抵押处于一种不确定的状态。笔者在实务中遇到这样的案例：李某以银行贷款方式购买某小区期房，后李某断供，银行依据与开发商的保证协议，从开发商处划走相应的贷款，开发商为维护权益向仲裁机关申请解除《商品房买卖合同》，仲裁机关依法裁决解除《商品房买卖合同》。开发商在申请执行时发现李某因借款被诉，该房产已被另一法院查封，且马上将进入拍卖程序。在此案件中涉及两个问题：一是在未取得房产证之前，商品房买卖合同解除后，该商品房的所有权归谁?二是法院的预查封未取得房产证的房屋其效力如何?这些在我国现行法律中并没有明确的规定。因此在离婚诉讼中按揭期房的权属更加难以确定。 |
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