| 问题 | 房屋买卖违约法律规定 |
| 释义 | 房屋买卖违约的相关法律规定是：守约方可以对违约方不按规定履行合同义务的行为发出书面催告，要求其继续按约履行该合同；违约方确确实实不能继续履行合同的或该违约行为导致合同目的无法实现的，守约方可以可以行使解除权要求解除该合同，违约方应当赔偿违约造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。 一、可得利益损失赔偿额计算的原则 在可得利益的赔偿额方面，应当采取如下几个限制性规则： 1、可预见性规则 可得利益不应超过违约方在订立合同时预见或者应当预见的损失。这一问题涉及以下几方面： (1)可预见的主体是违约方。 (2)预见的时间是双方订立合同时而不是违约时。 (3)预见的内容是一个合理人可以预见到的损失即一般损失，违约方应当赔偿。守约方在特殊情况下产生的损失是特殊损失，这一损失只有在违约方订立合同时知道或者应当知道时，才能得到赔偿。 (4)可预见性的举证 违约方的预见能力高于社会一般人的，可以按违约方的实际预见能力来确定赔偿范围，但是特殊预见能力应该由守约方来举证。 2、减轻损害规则 按照诚实信用原则的要求，守约方不得就其本可以采取合理措施予以避免的损失获得赔偿，守约方是否采取了合理的措施，应首先根据守约方采取减损行为时的情况加以判断；其次是行为人的主观方面，而不是拘泥于客观结果。守约方为采取合理的减损措施支出的费用应由违约方全额承担。 3、损益相抵规则 守约方因违约方的违约行为而获得利益时，其所能请求的实际赔偿额为损失减去该利益的差额。计算损失时可以扣除的利益有两种，一是因标的物的毁损而发生的新生利益，二是原应支出，即因损害事故的发生而免于支出的费用，如税收等。这些不能计入赔偿范围。 4、过失相抵原则 即守约方对损失的发生也有过错时，他应对由其自己过错行为所造成的损失部分承担责任，法院应在该范围内减轻违约方的赔偿责任，但是受损方的过失行为必须是损害发生或者扩大的共同原因。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。这一规定表明了违约损害赔偿采纳了完全赔偿原则。完全赔偿就是违约方应赔偿受害人的实际损失和可得利益的损失。所谓可得利益，是指合同在履行以后可以实现和取得的利益。 可得利益是一种未来的必须通过合同的继续履行才能实现的利益，是当事人订立合同时能够合理预见到的利益。尽管它没有为当事人实际享有，但只要合同如期履行，当事人就会获得的利益。因此，它属违约方应当予以赔偿的范围。确定可得利益损失赔偿的范围应注意以下几个问题： 1、在确定可得利益赔偿时，受害人不仅要证明其遭受的可得利益的损失确实是因为违约方的违约行为造成的，而且要证明这些损失是违约方在签订合同时能够合理预见的，且受害人的可得利益损失与违约行为之间应当具有直接的因果联系。 2、可得利益损失的赔偿旨在弥补受害人遭受的全部实际损失，而并不赔偿其因从事一桩不成功的交易所蒙受的损失，不成功的交易所蒙受的损失是违约方在订立合同时所不可预见的。 二、怎样签订合同双方毁约 一般情况下，违约方没有合同解除权，违约方不但需要承担延迟履行违约责任，还需要承担继续履行合同的义务。如合同解除，根据合同的履行情况，违约方还需要赔偿守约方的实际损失，损失赔偿额不大于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。 三、合同违约能否起诉继续履行合同 未履行合同的可起诉继续履行 在实践中，签订买卖合同后，会出现一方不履行合同的情况，这时守约方想继续履行合同的，就只能催促对方履行合同，或通过法律途径去要求对方继续履行合同了。 《民法典》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 因而，买卖合同一方违约的，守约方可以收集证据资料到法院起诉，要求继续履行合同。 但是需要的注意的是，在起诉书中，不能仅仅诉求：“请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》”之类的内容，这样是有可能会被法院驳回诉求从而败诉的。 首先，继续履行合同是相对于解除合同而言，被告没有解除合同，也没有提出解除合同，提出继续履行合同无事实根据。 违约方只是没有按照约定履行合同而已，合同依然存在且有效的，这时受约人应该根据实际，要求解除合同并索偿，或让违约方履行合同相应的事项，并赔偿。如要求违约方配合办理房产证过户、按照约定支付违约金等等。 其次，该请求是抽象的诉讼请求，不是具体诉讼请求，与法律规定不符。 最后，该请求没有执行内容，判决了也无法执行，达不到诉请目的。 【本文关联的相关法律依据】 《民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 |
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