| 问题 | 房地产市场的商品房与住宅房区分 |
| 释义 | 商品房和住宅房的区别在于定义、使用年限和税费等方面。商品房不仅可用于居住，还可用于商业用途，而住宅房只用于居住。商品房的使用年限不固定，而住宅房一般为70年。税费方面，商品房不享受住宅类的税费优惠。商品房买卖合同的基本内容包括当事人信息、房屋状况、价格、交付条件等。城市商品房预售的基本条件包括已交付土地使用权金、持有规划和施工许可证、资金投入等。土地使用权对房屋所有权人非常重要。 法律分析 一、商品房和住宅房的区别有哪些? 1、定义不同。 商品房不仅仅是住的地方，另外还可以是店铺。比如现在开发商建造楼房的时候，一般来说楼下可以作为商业的店铺，而楼上就是普通的住宅或者公寓房子。 住宅一般是指能够提供住的房屋，包括一些别墅、公寓等等，或者是一些学生宿舍，职工单位宿舍等等。商品房不仅包括了商品房，还包括了住宅。 2、使用年限不同。 如果买的是住宅，土地性质一般就是住宅用地，它的使用年限能够达到70年。而商品房就不固定了，商业综合楼和公寓式酒店只有40年。 3、税费不同。 商品房不能享受住宅类的税费优惠，维修资金是按销售价的2%收取，而商品房是按照成本价的6%至8%收取。 二、商品房买卖合同的基本内容有哪些? (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本状况; (三)商品房的销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。 三、城市商品房预售的基本条件有哪些? (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 可见，商品房和住宅房还是有一定区别的，对于房屋所有权人来讲，最重要的一点在于土地使用权有很大的区别，而且住宅房的土地使用权到期后可以自动续期，除住宅房之外，其他情况下土地使用权使用年限到期后都要办理续期。 结语 从定义、使用年限和税费等方面来看，商品房和住宅房存在着明显的区别。商品房不仅包括住宅，还包括商业店铺等，使用年限和税费也与住宅不同。在商品房买卖合同中，涉及到的内容也有所不同，包括当事人信息、房屋基本状况、交付条件等。城市商品房预售的基本条件包括土地使用权、建设工程许可证和资金投入等。因此，对于房屋所有权人来说，了解商品房和住宅房的区别至关重要，尤其是土地使用权的差异和续期问题。 法律依据 商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 |
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