| 问题 | 不动产能否作为租赁物 |
| 释义 | 在中华人民共和国境内提供不动产融资租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。一般纳税人提供不动产融资租赁服务，税率为11％；不动产能否作为售后回租的标的物？这是实务界普遍关注的重要问题。对此，最高法院《融资租赁司法解释（征求意见稿）》第四条曾规定：“有下列情形之一的，人民法院应认定融资租赁合同无效：…… （二）以房屋等不动产作为租赁物的”，但是在最后颁布施行的正式稿中前述规定被删除了，根据“法无禁止即可为”的一般原则，实务界有观点认为，司法解释并不禁止不动产作为融资租赁的标的物，该观点有一定的说服力，但不完全符合司法解释的本意。对不构成融资租赁法律关系的交易如何处理人民法院审理合同纠纷，坚持实质重于形式的原则，不受当事人自行约定的合同名称的限制，对上述情形，司法解释明确规定“对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院按其实际构成的法律关系处理。”实务中，不构成融资租赁关系的交易实际构成何种关系，同样需要根据标的物的性质、当事人约定的权利义务关系等要素进行衡量。一般而言，其可能构成的法律关系可能是借贷关系、租赁关系、租购关系等。如果认定实际构成借贷关系，那么当事人之间的纠纷就转化为借贷合同纠纷，有关合同效力、当事人权利义务关系随之将按借贷合同纠纷的规则进行审理。对企业间的借贷合同，最高法院法复批复认定无效，因此，如果执行该批复，对转化为企业间借贷纠纷的不动产融资租赁合同最终仍然面临无效的法律后果，相应的为承租人（已经转化人债务人）提供的担保也会被认定无效。当然，有关企业间借贷合同的效力，根据最高法院在全国商事审判工作会议上传达的政策，“不具备从事金融业务资质的企业之间，为生产经营需要所进行的临时性资金拆借行为，如提供资金的一方并非以资金融通为常业，不属于违反国家金融管制的强制性规定的情形，不应当认定借款合同无效。”根据该项政策的字面含义，其适用条件为： （1）借款人借款系为生产经营需要； （2）融资租赁公司系以自有资金拆借； （3）融资租赁公司并不以资金拆借为常业。按照这三个要件，部分不动产融资租赁即便转化为企业间借贷纠纷，其合同效力仍可能得到维持。假设合同有效，那么当事人的合同中约定的租金和利息条款如果不超过人民法院的保护范围，则融资公司仍然可以全额获得预期的合同利益。当然，还有观点认为，“借贷发生在不具备从事金融业务资质的企业之间”也是该政策适用的要件之一，如果该观点成立的话，则金融租赁公司从事的不动产融资租赁的效力又面临另外一重不确定性。当然，全面解读2013年在全国商事审判工作会议报告的精神，似不宜将前述有关借贷法律关系发生的背景描述理解为相关政策适用的前提条件。区别对待不动产融资租赁中的经营风险和法律风险这里所谓的经营风险，系指在以不动产为标的的融资租赁交易中可能出现的承租人无法支付租金的债务风险，而所谓法律风险，则是指因不动产融资租赁导致诉讼纠纷而可能出现的最终被认定为合同无效的风险。显然，经营风险是导致法律风险产生的前提，换言之，即便是存在法律风险的不动产融资租赁如果承租人能够如约履行按期付租的合同义务，那么潜在的法律风险并不会发生，因此，经营风险应该是实务中考虑的主要因素。尤其是在一些企业集团中，融资租赁交易发生在集团内的关联公司之间，相对而言其经营风险较小，在业务发展的考量中适当降低对法律风险的顾虑当然也是可行的。 |
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