| 问题 | 商品房预售许可证的取得条件 |
| 释义 | 1．项目取得建设用地规划许可证； 2．建设工程规划许可证； 3．国有土地使用证； 4．建设工程开工证； 5．已投入的工程建设资金达到总投资的25％以上； 6．施工进度和竣工交付时间确定。 预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。所以办理完预售许可证再办理销售许可证之间没有明确的时间规定，主要是看工程进展，标准就是房屋什么时候能够通过竣工验收，达到入住条件是为准。 一、办理商品房预售证需要多长时间 需要30天。商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的；商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房（现房）。 销售许可证的取得必须符合下列条件：1．开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2．取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3．持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4．已通过竣工验收；5．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6．物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。 二、认购书和商品房预售合同的区别 认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认（通常会对房屋位置、房屋面积、房屋价款进行初步确定）。通俗来讲，开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循认购书约定的条款与开发商就商品房预售协议条款进行协商确定，一般认购人需向开发商支付一定的定金。 商品房预售合同，通俗一点讲，就是业主与开发商签订的房屋买卖合同，只不过签订时因为房屋尚未建成，所以称为预售合同。商品房预售合同中会对房屋性质、位置、价款、房款支付方式、房屋交付条件及时间、违约责任等等都进行详细约定。 但是在实践中有些认购书会直接被法院认定为商品房预售合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 |
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