| 问题 | 最新房地产开发流程是怎样的 |
| 释义 | 1、开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点； 2、 可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步，开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。 3、申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步； 4、项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步； 5、征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步； 6、筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步； 7、建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法； 8、施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步； 9、市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步； 10、物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。 一、商品房售楼需要满足哪些条件？ 商品房现售应符合以下要求： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或者土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理已经落实。房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托 房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业应当在商品房销售前将房地产开发项目手册及符合商品房销售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 二、土地使用年限缩水至27年的原因？ 对于为何会出现个别新买的住房土地使用年限就缩水的现象，房地产开发商和国土部门人士认为，主要是房地产开发时间周期较长、土地出让后部分地块存在转让以及土地闲置时间较长等原因造成的。近几年来，我市国土部门已经采取了多种措施，加大处置闲置土地力度，有效抑制了土地闲置的现象。房地产开发时间周期较长也是造成“缩水”的一个主要原因，房地产开发商对此有同感。他们认为，从开发商获得土地使用权开始，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年的时间，有的甚至会拖上三四年。遇到经济不景气，或者开发商资金不到位、相关证件未办齐等因素，开发周期可能延迟得更久。还有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。此外，有的地块经过出让后，往往会在多个买家或者公司之间进行多次转让，这也无形中造成了土地使用年限的缩水。 |
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